市政府关于印发《关于处理不动产登记历史遗留问题的若干意见》的通知

宜兴市人民政府文件

宜政发〔2020〕186号

市政府关于印发《关于处理不动产登记历史遗留问题的若干意见》的通知

各镇人民政府，环科园、经济技术开发区管委会，市各街道办事处，市各委办局，市各直属单位：

　　《关于处理不动产登记历史遗留问题的若干意见》已经市政府第45次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

　　宜兴市人民政府

　　2020年9月27日

　　（此件公开发布）

关于处理不动产登记历史遗留问题的若干意见

　　为进一步巩固和深化“不忘初心、牢记使命”主题教育成果，疏通为民服务痛点，有效解决不动产登记历史遗留问题，提升不动产登记服务水平，切实增强人民群众获得感和幸福感，依据不动产登记有关法律、法规，结合我市实际，提出如下处理意见。

　　一、指导思想

　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，认真落实党中央、国务院决策部署，以“不忘初心、牢记使命”为宗旨，坚持以人民为中心的发展思想，围绕群众反映强烈的热点难点问题，以为群众“办好一件事”为标准，化解信访矛盾纠纷，维护人民群众利益。

　　二、处理原则

　　1、坚持惠民利民的原则。以方便群众、提升效率、优化服务为目标，认真落实“放管服”改革要求，尊重历史，实事求是，站在以人民为中心高度，充分考虑群众需求，切实解决群众反映的难点、堵点问题。

　　2、坚持依法依规的原则。在处理不动产登记历史遗留问题时，将依法依规贯穿始终，既要开辟“直通车”，又要严禁“搭便车”。历史遗留不动产登记必须符合土地利用总体规划、各级各类城乡总体规划以及生态管控要求，同时还必须满足安全生产、环境保护等相关要求。对于集体土地上的小产权房、已依法纳入拆迁范围的房屋、农村违法占用耕地建设的房屋以及通过司法拍卖取得的无合法手续的建筑不予办理登记。

　　3、坚持合力解难的原则。针对难点、堵点问题，属地政府和市级职能部门要主动作为，落实责任，形成工作合力，积极消化问题存量，严控问题增量。

　　三、关于农村宅基地使用权及房屋登记历史遗留问题的处理

　　（一）土地已登记房屋未登记的，按照以下时间界限分类处理：

　　１、房屋于1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前建造完工并且之后未进行翻、扩建的，当事人提交房屋历史情况和现状说明，公告30天无异议，由村民委员会出具证明，经镇政府审核同意后，可以办理不动产登记。

　　２、房屋于1993年11月1日至2008年1月1日《城乡规划法》实施前建造完工的，由属地政府进行规划审查，符合条件的补办规划审批手续，可以办理不动产登记。

　　3、2008年1月1日《城乡规划法》实施后房屋建造完工的，对尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，由镇政府行政处罚后，镇政府进行规划审查，符合条件的补办规划审批手续，可以办理不动产登记。对于不能采取改正措施消除对规划实施的影响的，不予办理不动产登记。

　　（二）房屋已登记土地未登记的，若房屋登记后当事人未另行申请宅基地使用权的，由当事人提交房屋权属证书、土地历史使用情况说明，公告30天无异议，由村委会出具证明，直接换发房地一体的不动产权证书。

　　（三）房屋、土地均未登记的，可以按照以下情形分别处理：

　　1、1987年《土地管理法》实施前，农村集体经济组织成员占用的宅基地自建住房，至今未扩大使用范围的，由当事人提交房屋历史使用情况和现状说明，村民委员会进行确认后，公告30天无异议，并出具证明，经镇政府审核同意后，按实际建设面积予以确权登记。

　　2、1987年1月1日《土地管理法》实施后至1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前房屋建造完工的，由村民委员会对申请人在房屋建造时是否为农村集体经济组织成员进行审查并出具意见，由镇政府进行审核，对符合条件的补办宅基地使用权审批手续，可以办理不动产登记。

　　3、1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后至2008年1月1日《城乡规划法》实施前房屋建造完工的，由村民委员会对申请人在房屋建造时是否为农村集体经济组织成员进行审查并出具意见，由镇政府进行审核，符合条件的补办宅基地使用权审批手续和规划审批手续，可以办理不动产登记。

　　4、2008年1月1日《城乡规划法》实施后房屋建造完工的，对尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，由镇政府行政处罚后，由村民委员会对申请人在房屋建造时是否为农村集体经济组织成员进行审查并出具意见，由镇政府进行审核，符合条件的补办宅基地使用权审批手续和规划审批手续，可以办理不动产登记。对于不能采取改正措施消除对规划实施的影响的，不予办理不动产登记。

　　（四）关于超面积建设的农村宅基地及农房办理登记的处理

　　1、1987年1月1日《土地管理法》实施前，农村集体经济组织成员建房占用的宅基地至今未扩大的，可以按实际土地使用面积办理宅基地使用权确权登记。1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前在农村宅基地上建造的农房，可以按实际建筑面积办理房屋所有权确权登记。

　　2、1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后房屋建造完毕的，经依法批准建房且已取得规划许可证正本的，若宅基地实际使用面积或房屋实际建筑面积超过批准面积，对批准面积进行登记，超出面积在登记簿和权属证书附记栏注明。

　　3、农村集体经济组织成员因征地拆迁，按照政府要求和标准自建房屋，若原面积标准超过现行宅基地用地面积和房屋建筑面积标准导致难以完善用地、规划手续的，由属地政府审核确认后按照现行标准予以补办用地和规划审批手续，超出面积在审批手续上进行备注。不动产登记机构按批准面积进行确权登记，超出面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

　　（五）非本农村集体经济组织成员合法取得的宅基地使用权及房屋所有权确权登记问题的处理

　　1、1999年1月1日《土地管理法》修订实施前，非本农村集体经济组织成员（含华侨）合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该农村集体经济组织出具证明并公告无异议的，可依法确权登记，在登记簿及权属证书附记栏中注明“该权利人为非本农村集体经济组织成员”。

　　2、原本农村集体经济组织成员进城落户前，合法取得的宅基地使用权及房屋所有权，可以办理不动产登记。

　　3、已取得一处宅基地使用权的本农村集体经济组织成员，因继承而取得房屋所有权的，可以办理不动产登记。在不动产登记簿及权属证书附记栏中注明“权利人为本农村集体经济组织原成员房屋的继承人，权利人在本集体经济组织其他处已取得宅基地使用权，继承取得的房屋不得改扩建”。若被继承房屋未进行登记的，由继承人申请，按照本办法规定办理相关手续后，可以办理不动产登记。

　　4、非本农村集体经济组织成员因继承而取得房屋所有权的，可以办理不动产登记。在不动产登记簿及权属证书附记栏中注明“权利人为非本农村集体经济组织成员，是本农村集体经济组织原成员房屋的继承人，继承取得的房屋不得改扩建”。若被继承房屋未进行登记的，由继承人申请，按照本办法规定办理相关手续后，可以办理不动产登记。

　　四、关于土地、房屋登记用途不一致问题的处理

　　（一）对于原土地、房屋登记时均无明确规划用途依据的，由市自然资源规划行政机关进行规划审查，按以下情形分别处理：

　　1、规划审查确定用途为商业，原土地用途登记为住宅，由权利人补交土地收益金后，土地权利性质登记为商业出让。权利人也可签订土地使用权租赁合同，缴纳租金后，土地权利性质登记为商业租赁。

　　2、若规划确定一致用途为住宅的，由权利人直接申请办理不动产变更登记，用途统一为住宅，原土地权利性质不变；若土地权利性质需由划拨变更为出让的，可按规定缴纳土地收益金后办理变更登记。

　　（二）原土地、房屋登记时仅其中之一有明确规划用途的个人住宅、商业用房，按照该规划用途确定不动产登记用途。涉及原土地或房屋用途变更的，参照第（一）条办理。

　　（三）原土地、房屋登记时其中之一所依据的规划用途调整的个人住宅或商业用房，按以下情形分别处理：

　　１、2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前房屋建造完工的，按照规划批准调整后的用途确定土地、房屋用途，可以办理不动产登记。涉及划拨住宅用地调整为商业用地的，由权利人补交土地收益金或签订租赁合同、缴纳土地租金后，可以办理不动产登记。

　　2、2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施后房屋建造完工的，房屋用途经规划批准调整但土地用途未相应调整的，由开发单位与自然资源规划行政机关签订土地出让补充合同，补缴土地出让金，调整土地用途后，可以办理不动产登记。权利人自愿缴纳土地出让金的，补缴出让金调整土地用途后，可以办理不动产登记。若土地用途经规划批准调整而房屋用途未相应调整的，可以按照土地用途确定房屋登记用途，统一办理不动产登记。

　　3、对于建设单位未经批准自行改变房屋规划用途，且已按改变后的用途进行房屋登记，导致土地、房屋登记用途不一致的，由市自然资源规划行政机关进行规划审查，符合规划要求的，明确土地、房屋用途后办理不动产登记,具体操作办法参照上款。

　　（四）原土地或房屋其中之一登记用途为工业、仓储等其它类型的个人住宅、商业用房，可由权利人补交土地收益金或签订租赁合同、缴纳租金后，按照规划确定的用途办理不动产变更登记。独立宗地上的单位自建房屋存在房地登记用途不一致的，先确定其规划用途，然后按规范程序审批变更一致后办理不动产登记。

　　五、关于企事业单位土地、房屋登记范围不一致问题的处理

　　（一）房屋骑跨不同宗地的，按以下情形分别处理：

　　（1）权利人、供地方式和土地用途均一致的，将相关宗地合并后与宗地范围内已登记的房屋一并换发不动产登记证书。

　　（2）相邻宗地权利人一致的，可根据房屋建设现状对宗地范围进行微调，在房地一致的情况下重新登记发证。若调整后合并的宗地土地使用期限不一致的，以较短的期限作为合并后宗地使用期限，并在宗地图上以虚线划分界限进行标示，在证书及登记簿上分别注记土地使用期限。若合并的宗地权属性质、土地用途、使用权类型等不一致的，应先完善手续,统一各类性质后办理不动产登记。

　　（二）对于少批多占土地，且已办理房屋所有权登记的，按以下情形分别处理：

　　（1）1999年1月1日《土地管理法》修订实施前房屋建造完工的，若符合规划要求的，按照现时点补交土地出让金或相关规费后，按使用现状，可以办理不动产登记。

　　（2）1999年1月1日《土地管理法》修订实施后至2009年10月31日第二次全国土地调查完成前房屋建造完工的，若房屋符合规划、消防、环保要求，且第二次全国土地调查现状地类为建设用地的，签订补充合同，按现时点补交土地相关规费或出让金后办理不动产登记。不符合完善条件的，可先对合法土地及其房屋予以登记，超占土地及其房屋不予办理转移登记，并在登记簿及证书上注记原房屋登记面积。待完善用地手续后，依据原房屋登记手续确权登记。

　　（3）2009年10月31日第二次全国土地调查后房屋建造完工的，先由自然资源规划行政机关进行行政处罚，对符合条件的完善土地审批手续，然后办理不动产登记。2016年后房屋建造完工的，在完善用地手续时，还应按照我市规定缴纳土地指标有偿使用费。

　　六、关于土地、房屋权利人不一致问题的处理意见

　　对于土地、房屋由于历史原因分别登记在不同权利人名下的，应先通过转移登记办理至同一权利人名下，然后办理其它不动产登记业务。在转移过程中确需分割土地的，由转让双方明确分割方案，经市自然资源规划行政机关审核同意后办理不动产登记。

　　对于国有土地上个人住宅、商业用房，房屋已办理转移登记，土地使用权仍然登记在原权利人名下未变更的，可由房屋所有权人单方申请，经公告无异议后，可以办理不动产登记。

　　七、房屋已登记土地无审批手续问题的处理

　　（一）对于房屋已登记但土地无审批手续的国有土地上个人住宅、商业用房，若符合《市政府关于印发“关于遗留房地产初始登记和交易管理的处理意见”的通知》（宜政发[2002]243号）中遗留房地产条件的，可继续参照《关于遗留房地产土地确权登记发证操作办法》办理。若不符合遗留房地产条件的，由市自然资源规划行政机关进行规划审查，符合规划要求的，出具规划意见，明确房屋、土地用途。房屋权利人依据规划意见完善用地手续，可以办理不动产权登记。

　　（二）对于工业厂房、单位办公用房等单位自建房屋，符合规划要求的，若房产证已发放但土地无审批手续的，按规范补办用地批准手续后，可以办理不动产登记。

　　八、土地已登记房屋未登记问题的处理

　　（一）对于国有土地上个人商住用房，若土地已登记房屋无规划、建设手续的，按以下情形分别处理：

　　（1）2008年1月1日《城乡规划法》实施前房屋建造完成的，由市自然资源规划行政机关进行规划审查，符合规划要求的，由权利人委托房屋质量鉴定机构进行房屋安全鉴定，房屋质量合格的，由住房建设行政机关出具意见后，可以办理不动产登记。

　　（2）2008年1月1日《城乡规划法》实施后房屋建造完成的，由自然资源规划行政机关进行规划审查，对尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，由城市管理行政机关行政处罚后，符合条件的补办规划审批手续。由权利人委托房屋鉴定机构进行房屋安全鉴定，房屋质量合格的由住房建设行政机关出具意见，可以办理不动产登记。对于不能采取改正措施消除对规划实施的影响的，不予办理不动产登记。

　　（二）对于工业厂房、办公用房等单位自建房屋，土地已登记房屋未登记的，若未办理规划、建设手续的，分别按照下列情形处理：

　　１、2008年1月1日《城乡规划法》实施前，房屋建造完工的，由自然资源行政机关进行规划审查，符合规划要求的，由权利人委托房屋质量鉴定机构进行房屋安全鉴定，房屋质量合格的，由住房建设行政机关出具意见，由市消防主管部门出具消防验收意见。在房屋建设符合规划、房屋质量合格、消防验收合格的前提下，可以办理不动产登记。

　　2、2008年1月1日《城乡规划法》实施后房屋建造完工的，对尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，由城市管理行政机关行政处罚后，由当事人申请补办建设工程规划审批手续以及建设工程竣工手续，可以办理不动产登记。对于不能采取改正措施消除对规划实施的影响的，不予办理不动产登记。

　　九、集体土地上个人住房办理转移登记问题的处理

　　历史上少数集体企业或镇、村使用集体土地建设住宅用房销售给个人，并已颁发集体土地证和房产证。目前，部分房屋已经再次出售，但由于集体土地上住宅无法正常交易，导致该类房屋难以办理不动产转移登记。

　　对于该类房屋，由市自然资源规划部门进行规划审查，不符合土地利用规划和城乡总体规划的，不再办理相关不动产登记。符合规划的，按照《确定土地所有权和使用权的若干规定》，由自然资源规划部门会同属地政府重新确认土地所有权。

　　（1）若确定为国有土地的，按照国有划拨土地，可以办理不动产登记。

　　（2）若确定为集体土地的，在具备条件后，由属地镇（园区、街道）政府牵头办理所涉土地的征收手续后，按照国有划拨土地办理不动产登记。

　　（3）权利人可在国有划拨的基础上，通过缴纳土地收益金，申请办理不动产变更登记，将土地使用权类型由划拨变更为出让。

　　十、关于城镇历史遗留房地产确权登记问题的处理

　　对于部分由政府机关、事业单位建设并出售、房改或安置给个人的住宅房屋，由于历史原因，未办理规划、建设、用地等手续，导致购房人无法领取不动产权证的，由原房屋建设单位申请，各职能部门按照历史遗留房地产简化处理，按现状条件，完善相应的立项、规划、建设、用地、消防、税费缴纳和发票开具等手续，然后办理不动产登记。若原建设单位灭失的，可由其主管部门或属地政府指定单位代为办理。

　　十一、关于不动产抵押登记有关问题的处理意见

　　（一）对于土地、房屋已分别登记，但房屋超出土地登记范围或房屋骑跨多个宗地的，为减少对企业融资及其经营活动的影响，在企业申请办理不动产抵押时，可依据房屋所有权证和土地使用证先行办理登记，并告知企业相关情况，由企业承诺在再次办理不动产登记前完善相关手续，纠正房地不一致的情形，并换发新证。

　　（二）同一宗地范围内的土地、房屋在办理抵押登记时应按照房地一体的原则一并办理。对于同一宗地上房屋分别抵押给不同的抵押权人的，可以按照抵押先后顺序分别进行登记。

　　（三）在申请抵押登记时按要求需换发不动产证的，按照原登记的房屋、土地范围和面积进行换发，原则上不重新进行实地测绘和权属调查。若房屋已经灭失的，应办理注销登记。

　　十二、关于土地收益金

　　（一）本规定所涉土地收益金收缴办法适用于2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前建成的个人商住用房。土地收益金由自然资源规划部门按土地级别及相应标准足额收取，并全额上交市财政。

　　（二）我市土地收益金收缴按照区域划分为四个等级：宜城街道范围内阳泉路以南、东山路以北、氿滨大道以东、荆邑路以西范围为一级；宜城街道、新街街道、屺亭街道、新庄街道和丁蜀镇除一级范围以外的区域为二级；官林、徐舍、周铁、张渚、和桥为三级；其余区域为四级。

　　（三）土地收益金按照房屋建筑面积进行缴纳，收取标准如下：

　　1、划拨住宅用地上市交易的收益金标准延续《关于划拨住宅用地上市交易收取土地收益金的通知》（宜政发[2000]283号）为：一级地段15元/平方米，二级地段12元/平方米，三级地段10元/平方米，四级地段8元/平方米，土地使用权类型仍为划拨。

　　2、划拨住宅用地变更为出让住宅的，土地收益金按照一级地段400元/平方米，二级地段160元/平方米，三级地段120元/平方米，四级地段80元/平方米标准收取。

　　3、划拨商业和划拨住宅用地变更为出让商业的，土地收益金按照一级地段800元/平方米，二级地段400元/平方米，三级地段320元/平方米，四级地段160元/平方米标准收取。

　　4、出让住宅用地变更为出让商业的，土地收益金按照一级地段400元/平方米，二级地段240元/平方米，三级地段200元/平方米，四级地段80元/平方米标准收取。

　　5、租赁商业用地变更为出让商业的，若房屋于2002年7月1日之前建成的，在缴清前期的租金之后，考虑到业主前期已交纳了部分有偿使用费用，参照第3款标准的75%收取收益金，分别是一级地段600元/平方米，二级地段300元/平方米，三级地段240元/平方米，四级地段120元/平方米。房屋于2002年7月1日之后建成的，不适用本办法。

　　6、其他土地用途变更为出让住宅或出让商业的情形，分别参照第2、3款执行。

　　（四）本办法中通过补交收益金变更为出让土地使用权的，在缴纳土地收益金后直接办理不动产登记，以缴纳收益金时点为土地使用权出让起算时间，不再单独签订土地出让合同，并在不动产登记簿及权属证书附记栏注明“缴纳收益金后变更为出让”。

　　（五）原紫竹苑、蓝天小区等历史上已明确补交土地出让金标准的小区继续按原标准执行。

　　（六）市政府可根据区域发展水平及经济状况对土地收益金标准进行调整，并及时向社会公布。

　　十三、建立不动产登记历史遗留问题会商机制

　　为切实加强不动产登记历史遗留问题处置工作，我市建立不动产登记历史遗留问题会商处置联席会议制度，对于重大事项及疑难问题，由联席会议召集人牵头各成员单位和属地政府共同会商，各职能部门、属地政府应成立工作专班，明确专人负责历史遗留问题处置工作。对于因历史原因相关情况不清的，市不动产登记机构可发函各职能部门核实情况并征询处置意见，各部门应在调查核实后及时答复。

　　附件：宜兴市不动产登记历史遗留问题会商处置联席会议成员名单

　　附件

　　宜兴市不动产登记历史遗留问题会商处置

　　联席会议成员名单

　　召 集 人：马  钟     市政府副市长

　　副召集人：吴  斌     市政府办公室副主任

　　堵瑞琴     市自然资源和规划局副局长

　　成    员：朱小泽     市发展和改革委员会副主任

　　 范智刚     市住房和城乡建设局副局长

　　 葛  瑜     市财政局副局长

　　 丛  煜     市委全面依法治市委员会办公室副主任

　　 金春华     市水利局副局长

　　 许  峰     市生态环境局副局长

　　 许  烨     市政府扶贫办副主任

　　 王  芳     市政务服务管理办公室副主任

　　 冯  峰     市税务局副局长

　　 王  焱     市城市管理局副局长

　　联席会议成员工作如有变动，由相应岗位人员自行递补，不再另行发文。