《关于处理不动产登记历史遗留问题的 若干意见》解读

　　为加快推动不动产登记历史遗留问题的解决，切实保障群众合法权益，提升不动产登记服务水平，经市政府第45次常务会议讨论通过，印发了《关于处理不动产登记历史遗留问题的若干意见》（宜政发〔2002〕186号）。现就本意有关内容解读如下：

　　一、制定背景

　　我市自2016年不动产统一登记以来，由于历史上房地分开管理、登记不规范、相关法律法规标准变化等原因，在不动产登记中存在房地不一致、超面积建设、无审批手续等一系列历史遗留问题，导致群众办证困难。国家自然资源部对不动产登记历史遗留问题的解决非常重视，要求各地展开调查并研究处置办法。为加快推进不动产登记历史遗留问题的解决，切实保障群众合法权益，根据相关法律法规，结合我市实际，制定了本意见。

　　二、法律和政策依据

　　本意见以《物权法》《城乡规划法》《土地管理法》《村庄和集镇规划建设管理条例》《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》《不动产登记暂行条例》等法律法规规章为依据，参考《市政府关于印发“关于遗留房地产初始登记和交易管理的处理意见”的通知》（宜政发〔2002〕243号）《确定土地所有权和使用权的若干规定》《关于划拨住宅用地上市交易收取土地收益金的通知》（宜政发〔2000〕283号）等相关文件精神制定而成。

　　三、主要内容

　　本意见在坚持惠民利明、依法依规、合力解难的原则下，对不动产登记中存在的九大类问题给出了明确的处理意见，并对土地收益金的收缴标准作了调整。

　　1．关于农村宅基地使用权及房屋登记历史遗留问题的处理

　　主要包括土地已登记房屋未登记、房屋已登记土地未登记、房屋土地均为登记、超面积建设的农村宅基地及农房办理登记以及非本农村集体经济组织成员合法取得的宅基地使用权及房屋所有权登记这5种情况。

　　2．关于土地、房屋登记用途不一致问题的处理

　　历史上土地房屋的分散管理和登记导致了土地、房屋登记用途不一致的问题，主要包括原土地房屋登记时无明确规划用途依据的、原规划用途调整的个人商住用房以及原土地或房屋之一登记为工业等其他类型的个人商住用房。对于此类问题，可以通过规划审查明确规划用途，通过补交土地出让金或签订租赁合同等方式调整土地用途，房地用途一致后办理不动产登记。

　　3．关于企事业单位土地、房屋登记范围不一致问题的处理

　　主要包括房屋骑跨不同宗地以及少批多占土地两种情况。 意见中按照房屋骑跨宗地的不同情况，给出了合并宗地、对宗地范围进行微调的处理意见。对于少批多占土地的情况，以《土地管理法》实施和第二次全国土地调查为时间节点，对于不同时期建造的房屋，给出了补交相关规费、签订补充合同等处理意见。

　　4．关于土地、房屋权利人不一致问题的处理

　　明确了国有土地上个人商住用房，房屋已办理转移登记，土地使用权未转移的，可由房屋所有权人单方申请。

　　5．房屋已登记土地无审批手续问题的处理

　　分别对国有土地上个人商住用房及工业厂房、单位办公用房涉及此类问题的情况给出了处理意见，符合遗留房地产条件的，继续参照遗留房地产办理，不符合的，通过规划审查等方式明确房屋、土地用途，完善用地手续。

　　6．土地已登记房屋未登记问题的处理

　　主要包括国有土地上个人商住用房以及工业厂房、单位办公用房，对《城乡规划法》实施前和实施后建成的房屋分别明确办理登记的相关规划、建设手续。

　　7．集体土地上个人住房办理转移登记问题的处理

　　对于该类房屋，若符合土地利用和城乡总体规划的，由相关部门重新确认土地所有权后，根据不同类型分别处理。

　　8．关于城镇历史遗留房地产确权登记问题的处理

　　此类问题主要是指政府机关、事业单位建设并出售、房改或安置给个人的住宅房屋，由原房屋建设单位申请，各职能部门按照历史遗留房地产简化处理，完善相应手续后办理不动产登记。

　　9．关于不动产抵押登记有关问题的处理

　　包括房屋超出土地登记范围或房屋骑跨多个宗地时办理抵押登记、同一宗地上房屋分别抵押给不同抵押权人以及抵押时按要求换发不动产证的，都给出了简化的处理意见，减少了对企业融资及其经营活动的影响。

　　10．关于土地收益金的调整

　　（1）对土地收益金等级相应区域范围进行调整

　　根据最新的土地基准地价更新结果，将土地收益金原划定的四个等级区域范围进行了调整：阳泉路以南，东山路以北，荆邑路以西，九滨大道以东为一级；宜城街道、新街街道、丁蜀镇、屺亭街道和新庄街道除一级区位以外的区域为二级；官林、徐舍、周铁、张渚、和桥为三级；其余为四级。

　　（2）对于各种类型土地收益金收取的调整

　　意见中对划拨住宅用地变更为出让住宅用地、划拨商住用地变更为出让商业用地、出让住宅用地变更为出让商业用地、租赁商业用地变更为出让商业用地的情形收取的土地收益金进行了调整。

　　关联阅读：

　　市政府关于印发《关于处理不动产登记历史遗留问题的若干意见》的通知

　　http://www.yixing.gov.cn/doc/2020/10/13/888999.shtml