关于规范小区违章管理和物业管理的建议

宜住建函字〔2023〕70号

关于市政协十六届二次会议

第115号提案的复函

蒋金坤委员：

您在市政协十六届二次会议期间提的关于“规范小区违章管理和物业管理”的提案，市政府已交由我局会同城市管理局、公安局、消防大队办理，现将办理情况综合答复如下：

一、问题的现状

近年来通过制定政策、强化管理、积极引导等手段，我市物业行业管理水平得到有效提升，同时通过职权下放、部门联动、加大处罚等措施，小区违章建设也得到有效的管控，整体看，物业管理行业稳中有进。

但是，随着物业管理行业市场放开、物业资质的取消以及物业企业数量不断增加，加上有的物业企业管理经验不足，小区管理不规范，小区内违章建筑、占用绿化、占用消防通道等违章、违规事件时有发生，影响我市物业管理行业有序、健康发展。

二、近年来所做的工作

1、完善法规制度，明确职责分工，规范行业管理。为不断规范小区管理，加强对物业企业的管理，提高物业服务品质，结合我市物业管理的实际情况，积极探索新时期物业管理模式，不断完善法规、制度。2020年市委市政府下发了《关于进一步加强住宅小区物业服务管理的实施意见》，进一步明确市级层面工作领导小组、属地政府、社区物业工作站等各级在小区管理中的职责，特别是针对小区违建、毁绿、占用消防通道等行为明确了执法部门，增强了对小区内违建、毁绿等违规行为的执法力度。同时，强调属地负责原则，建立了双向考核体系，对属地政府充分授权，属地政府有权对相关部门、社区、物业企业进行考核，结果列入相应的年度考核，增强了管理的针对性和时效性。2021年10月，我局对《宜兴市物业服务企业信用档案与评价管理办法》进行修订，进一步规范物业服务企业经营活动及项目经理从业行为，构建以信用为核心的市场监管体制，推进我市物业服务行业健康有序发展。

2、规范前期物业准入，选取优秀企业入市，提升物业服务品质。我市目前符合条件的新开发项目全部采用公开招投标方式选聘前期物业服务企业。我局按照《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》 （苏建房〔2007〕114号）第6条对整个公开招投标过程进行指导、监督和管理，进一步规范前期物业管理招投标活动：一是对参与报名较多的项目通过业绩、项目经理等情况综合评比计分来确定入围企业，综合评分方式在招标公告中予以明确；二是多次邀请物业管理招投标评审专家库中的专家评委和开发企业代表进行招投标业务探讨，对招投标过程中的评委评分标准和评分内容进行讨论并不断修改完善；三是引入宜兴市公证处对前期物业开标定标过程进行公证，通过引入公证机制，建立完善物业管理招投标评审专家库，规范前期物业公开招投标管理。

3、加强对物业服务企业的监督管理，提高物业服务质量。为加强对物业企业的管理，及时化解物业管理中的矛盾，不断提升物业企业的服务质量和水平，我局及相关部门采取了一系列措施，加强对物业企业的监督。一是下发《关于规范物业企业服务行为提升服务水平的意见》（宜住建〔2020〕32号），通过规范我市物业企业服务行为，促进物业企业按合同履约、诚信服务；二是推出“分片管理，下沉服务”的工作方式，将全市市场化小区划分为13片区（主城区7个，乡镇所6个），通过分片区管理的形式，明确联络员职责，做好上情下达，同时，在日常工作中积极会同属地街道、社区做好小区日常物业管理监督；三是加强对企业的监管。按照《宜兴市物业服务企业信用档案与评价管理办法》加强对企业的日常监管，构建以信用为核心的市场监管体制，不断规范物业企业及项目经理从业行为，逐步打造规范、守信的物业服务市场。2022年度，对147家物业服务企业进行了信用记分，并将分值在局网站公示；四是针对小区内违建、毁绿等违规行为，督导物业企业及时劝阻、制止，对不听劝阻、制止的要求时上报相关行政主管部门，并做好记录。市城管局也将小区管理纳入城市管理网格，形成分工明确、责任清晰、高效运转的网格化管理体系，确保在工作中能够及时发现问题、解决问题，尽力把问题消除在萌芽状态，做到排查不留死角，管理不留盲区；五是开展秩序整治。市城管局围绕小区乱搭乱建、毁绿圈墙、毁绿种植乱停车辆等重点违章问题，开展不定期、高频次巡查与整治工作。突出停车治理，开展私车占用消防通道整治行动，发放友情提醒，及时制止侵占、破坏绿化行为，对绿化带内种菜组织清除、对私自硬化的地面进行铲除，全力改善并维护小区良好的生活环境；六是做好社区物业管理工作站工作。相关责任部门派员参与社区内住宅小区的物业管理工作，畅通辖区内住宅小区业主、业委会（物管会）、物业企业的沟通渠道，构建对话平台，解决群众合理需求，调解物业服务矛盾，督促物业企业提升服务水准。

三、下一步工作措施

为进一步加强居民住宅小区物业管理，切实提高我市居民住宅小区物业服务水平和质量，充分展现城市文明形象，保障广大业主的合法权益，在做好以上工作的基础上，我们还将重点做好以下几项工作：

1、进一步完善监督管理机制，规范物业行业管理。结合我市物业管理实际，深入开展调查研究，不断完善法规制度，规范我市物业行业管理。一是加强法规制度建设。针对我市小区物业管理模式多样化的特点，深入一线做好调查研究，协同相关部门，逐步完善物业管理法规、制度，制定出符合我市小区管理的物业管理模式；二是推进国企（物业公司）进小区（老旧小区）试点落实。针对我市老旧小区物业管理现状，为提升老旧小区品质，结合我市老旧小区改造，在提升老旧小区硬件的同时，积极推动国企（物业公司）入驻小区管理模式的落实，最大限度提升物业服务品质；三是明确职责、权限。结合我市物业管理部分职责“权利下放”的实际，进一步明确小区管理权责，明确、规范新的管理体系，做好部门职责分工，加强各部门间联动、执法，提高管理效能。

2、进一步完善物业企业引入机制，把严准入关。加强对招投标过程的管理，切实把优秀的物业企业引入小区管理。一方面是做好前期物业招投标管理。按照《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》规定，加强对招投标过程的监管，坚持公开、公平、公正的原则，营造良好的招投标竞争氛围；另一方面是加强对小区二次招标的指导和监督。针对小区二次招标的特点，我局将加强对街道、社区招标的指导、监督，引导小区业委会（小区业主）严格按照《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》相关规定，做好小区物业公司的甄选，将真正有实力、有担当、服务品质好的物业引入小区管理。

3、进一步推进“达标创优”活动深入开展，营造争先创优氛围。一是按照“无锡市市级示范物业管理项目（平安小区）”要求，加强对我市物业管理项目的指导，督导物业企业积极参与“无锡市市级示范物业管理项目（平安小区）”的创建，并将优秀的项目作为创建省级示范物业管理项目（平安小区）向上推荐。通过开展创建省、市级示范物业管理项目（平安小区）活动，以点带面，进一步促进我市物业管理水平提升；二是推进党建引领建设。按照争创“红色物业”目标、标准，我局将围绕深化党建引领，带动行业管理做文章，会同街道（社区），进一步推进小区物业企业、业委会组建党组织，引导党员发挥先锋模范作用，增强物业项目党支部在小区治理中的影响力和凝聚力，全力为业主营造舒适安全、整洁优美的居住环境。

4、进一步强化对物业企业管理，提升物业管理水平。一是明确管理职责，增强对小区管理的针对性。我局将督导各物业服务企业制作宣传栏，将各职能部门职责在小区内进行公示，解决小区业主遇到难题不知该找谁的问题；二是持续开展“四不两直”检查，促进物业服务企业加强日常管理，督导物业公司严格按照合同约定提供服务，严格制度落实，规范小区管理，及时做好小区问题整改，提升物业服务品质；三是按照服务等级，规范物业服务收费行为。督促物业服务企业将服务内容、服务等级、收费内容、收费标准按规定在小区显著位置进行公示，严格按标准收费，自觉接受物价、物业主管部门及业主的监督，定期公布物业服务费用支出、小区公共部位经营性收益和电梯运行费、公共水电费等分摊情况。四是依据《宜兴市物业服务企业信用档案与评价管理办法》，加强对企业的诚信管理，规范物业服务企业经营活动及项目经理从业行为，提高物业企业负责人和项目经理的责任意识，推进物业企业良性竞争。

5、进一步加大巡查、检查力度，严格小区装饰装修管理。一是督导按照职责要求，落实对小区装饰装修的管理，建立健全装修巡查制度，完善装修台账，发现问题及时进行劝阻、制止，对不听劝阻、制止的及时报相关行政主管部门，并做好记录；二是加大对小区违建、占绿等违规行为的检查力度。市城管局将继续按照精细化、长效化的管理要求，加强日常巡查、常态整治措施，落实定岗、错时管理，经常性开展集中整治，严管小区内乱搭建、毁绿圈围、乱停车等问题；三是深化联动协同，协调社区居委、物业公司和相关部门，搭建“议事会议、圆桌会商”等协同管理服务平台，听取违法建设、规范装修、停车秩序等方面的意见和建议，列出小区管理过程中出现的问题清单，及时查漏补缺，织密防控网络，开展联动执法，逐条逐项整改，形成齐抓共管的良好格局；四是依据《宜兴市物业服务企业城市管理工作考核办法》，落实对物业服务企业的季度及年度考核工作。明确管理目标，细化考核内容，落实管理责任，强化信息上报、巡查台账管理、混凝土车进小区报备等工作制度。若查到存在未及时发现、劝阻违法建设的行为，甚至漏报瞒报、擅自处理等情形的，将协同相关部门对相关企业或人员进行处置。情况严重的，市城管局将根据相关法律法规对物业企业或人员进行处罚。

以上办理情况，如有不同意见，请与我们联系。联系人：胡晓斌，电话：87963955。

宜兴市住房和城乡建设局

2023年5月26日