各镇人民政府，环科园、经济技术开发区管委会，市各街道办事处，市各委办局，市各直属单位：

根据国家对房地产市场分类调控、因城施策的要求和上级有关文件精神，结合我市实际，为加快商业房地产去库存、进一步规范房地产市场管理、维护购房者合法权益，促进房地产市场健康稳定发展，提出如下意见：

一、加强商业房地产市场调控

（一）进一步优化商业房地产项目布局

按照商业房地产“总量平衡、合理布点、有保有压、转型升级”的要求，加强商业规划与城市总体规划、土地利用规划的衔接，引导城市商业地块科学合理、平衡有序开发建设。完善商业网点布点，重点引进具备竞争优势和可持续发展力的商贸服务业项目，促进商业房地产项目在数量和布点上，与区域功能、人口规模、地区经济、产业氛围、消费能力等相适应，更好地服务于全市经济社会发展。

（二）合理控制商业房地产市场供应节奏

严格控制城市综合体、普通商业、办公等经营性用地供应，对地方经济发展具有重要带动作用的旅游、文体娱乐等特色产业用地应保尽保，对重点区域开发、重大基础设施项目所配套建设的商业、办公用房应科学论证、有序开发，促进供需平衡。全市原则上3年内不再新增城市综合体和以普通商业为主的经营性用地供应。整体自持的特色商业以及确有必要建设的城市综合体和普通商业项目，按一事一议原则，报市政府审批。本意见实施之日后签订土地出让合同的商业类项目，原则上实行现售。

（三）允许部分商业项目有条件调整用途

对已缴纳土地出让金并已开工建设的商住项目，其中尚未实施的相对独立开发单元，需调整商业、住宅比例的，可由开发建设单位向市政府提出申请，市规划部门组织专家论证，经社会公示无异议，市规划委员会讨论通过后报市政府批准。市政府批准后，由市国土部门重新核定调整用途后的土地出让金，若调整后的土地出让金超出原土地出让金的，则超出部分应予补交；若调整后的土地出让金低于原土地出让金的，则低于部分不予退还。对未开工不含住宅的商业、办公项目地块，申请调整成住宅或商住混合用途的，需收回后重新公开出让，原开发建设单位应参与竞拍，回收土地的资金待重新成交后结算。

（四）鼓励企业或个人购买库存商业、办公用房

自意见施行之日起，对企业或者个人向房地产开发企业新购买2016年1月1日前准予预（销）售许可的库存商业、办公用房，属于同一项目且一次性购买面积在500平方米以上的，由市政府对购房人给予已缴契税 50% 的补助。

（五）严格规范商业房地产销售

商业房地产项目土地出让时，应将整体运营要求或自持比例及自持部分的交易限制条件等内容作为出让条件，并在国有建设用地使用权出让合同中明确约定。原则上商场、商品交易市场、酒店等需整体运营，不得分割销售。相关内容在土地出让前，由所在属地政府提出，经市经营性用地出让领导小组讨论通过并报市政府批准后纳入挂牌出让文件，成交后在土地出让合同中予以明确。自意见施行之日起，商业房地产项目在建立楼盘表时，销售单元划分应当与经规划部门核准的平面图一致，以核准图纸中设计有固定围护为界址的幢、层、套（间）等为基本销售单元。基本销售单元应不小于不动产登记的最小单元。

（六）切实加强商业房地产项目监管

 加强商业房地产项目开发过程各环节的监管，依法查处违法违规开发经营行为。着力加强商业房地产项目营销监管，对欺骗、误导消费者特别是承诺有升值或投资回报的广告，市场监督管理部门要及时依法查处。对不具有房地产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的的非法集资行为，金融部门和公安部门要严格依法查处。项目属地街道（镇、园区）要对辖区内的商业房地产项目开展专项排查，对于在售的高风险项目，按照分类处置原则，一楼一策，加强动态监管，联合相关职能部门通过约谈项目法定代表人、银行信贷监控、销售进度跟踪和第三方信用担保等方式，建立风险防范保障机制。对已出现运营困难的项目，由属地政府负责，相关职能部门配合，督促房地产开发企业通过完善管理、引入合作机构等多种方式，改善项目运营状况，必要时应采取经济、法律等手段及时处置化解矛盾。 

二、加强房地产市场管理

（一）实施商品房预售资金监管

建立商品房预售资金监管制度，规范商品房预售款的监督管理，确保商品房预售款用于房地产开发项目，保障购房人的合法权益，防范潜在风险。市住房保障和房产管理局要会同人民银行、银监办制定出台符合本市实际的商品房预售资金监管办法。

（二）实施存量房交易资金托管

建立存量房交易资金托管制度，市住房保障和房产管理局负责牵头制定出台存量房交易资金监管办法，规范存量房交易行为，保障交易安全，维护当事人合法权益。通过完善存量房交易合同网上签约、开展存量房交易资金托管等业务，做好房源核验、交易结算，确保房源真实可交易、交易资金安全有保障。  

（三）持续规范房地产市场秩序

开展房地产市场主体“双随机”检查及专项督查活动，规范市场秩序，防范市场风险。重点对开发企业发布虚假房源信息和广告、未取得预售许可证销售商品房、捂盘惜售或者未明码标价等行为和中介机构恶意炒作、捆绑收费、侵占或挪用交易资金、为不符合交易条件的房屋提供中介服务等行为进行整治。开发企业和中介机构进行广告宣传、营销活动，需严格遵守市场监管部门相关规定。继续完善预警机制，妥善处置延期交付楼盘，探索创新解决路径。加快推进以房地产市场主体为主的信用体系建设，建立健全长效管理机制，着力提升“事中事后”监管水平。

（四）规范房地产估价行业发展

加强异地执业机构管理，严格依法把好分支机构市场准入关，开展房地产估价机构一级分支机构和房地产估价师挂靠整治活动，严肃查处未备案执业的分支机构和房地产估价师违规挂靠，营造公平竞争的市场环境。相关部门加强沟通与协作,建立估价机构信用评价体系，加强对房地产评估机构分类分级、差别化管理，形成优胜劣汰、择优扶强的发展导向。推进行业协会建设，强化行业自律，积极开展业务培训，通过集中培训，进一步加强估价人员的职业道德建设，提高估价人员的综合素质和能力。

（五）加强房地产中介机构监管

加强对房地产中介机构的备案管理，进一步规范经纪机构房源信息的发布，严格落实明码标价、合同网签、交易资金监管等制度。推广《江苏省房地产经纪行业服务标准》，引导中介机构标准化服务。探索开展优质放心房地产中介机构推荐活动，引导群众选择信用良好的房地产中介机构。加强中介从业人员的管理，提高从业人员的素质，建立中介机构从业人员的信用档案制度。     

三、进一步拓宽商品房去库存渠道

（一）推进乡镇房屋征收货币化安置

严格控制乡镇拆迁安置房建设，通过政策性补贴、搬迁奖励等优惠政策，积极引导被征收人选择货币化安置，自主购买市场存量房源解决住房问题，或通过集中采购存量商品房安置被征收家庭，缩短安置过渡周期，降低安置成本，有效促进乡镇存量商品房去化。

（二）加快培育发展住房租赁市场

培育住房租赁企业，引导住房租赁规模化经营。支持房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。加强租赁中介机构管理，搭建住房租赁服务平台，为租赁市场供需双方提供高效、准确、便捷的服务。加强住房租赁市场监管，积极推行国家制定的住房租赁合同示范文本应用。

本意见自发布之日起试行，试行期为3年。