徐舍镇

徐政发〔2016〕22号

关于加强徐舍镇区安置小区、老旧小区物业管理工作的实施意见（试行）

为进一步加强民主社区、翔圩村安置小区、老旧小区物业管理工作，建立与现代化城镇管理相适应的物业管理机制，切实改善居民的生活环境和质量，提升住宅小区服务水平，根据市政府《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见》的文件精神，结合我镇实际，现提出如下意见：

一、指导思想

以科学发展观为指导，以体制创新为核心，建立“条块结合、以块为主、属地负责、综合协调”的物业管理新体制，真正将物业管理工作纳入民主社区、翔圩村工作范畴，实行统一领导、统一协调、统一考核，促进物业管理的社会化、市场化、专业化、规范化，积极化解物业管理领域的各类社会矛盾，营造优质人居环境，全面提升物业管理工作水平。

二、组织领导

1、成立徐舍镇物业管理工作领导小组。领导小组组长由镇长担任，副组长由分管副镇长担任，成员单位由公用事业办、城管中队、徐舍派出所、规划办、建管所、建设监察中队、市场监管局徐舍分局、环保科、财政所、综治办、司法办、党政办、宣传科、民主社区、翔圩村组成。领导小组下设办公室，办公室设在公用事业办，办公室主任由公用事业办主任兼任。

2、建立物业管理工作联席会议制度，定期召开会议，研究物业管理中的重大事项，协调解决物业管理中的各类问题。

三、机构设置

1、公用事业办下设物业管理服务中心，服务中心主任由公用事业办主任兼任，另设副主任一名，工作人员若干名。

2、民主社区、翔圩村委下设物业管理服务站，站长由村（社区）总支书记兼任,设专职副站长一名，工作人员若干名。

3、组建镇综合执法社区管理分队。按照市政府“城管进社区”工作的实施意见要求，加强村（社区）内综合执法管理工作，配合民主社区、翔圩村开展物业管理工作。

四、工作职责

1、徐舍镇公用事业办

负责镇区住宅小区物业管理工作的组织领导和监督考核，制定物业管理政策措施，落实综合协调管理职责，监管住宅专项维修资金使用，负责对民主社区、翔圩村物业服务管理工作的目标责任考核评比。完成市局、镇政府布置的各项中心工作。

2、物业管理服务中心

负责对物业管理的组织协调、日常管理、业务指导和监督考核，全面履行物业管理服务实施工作的主体责任，组织实施物业管理服务人员配备、业务培训、制度建设、作业管理等。建立物业应急维修快速反应机制、物业服务投诉受理机制和物业纠纷调解机制，协调解决物业管理领域的各类物业矛盾问题。接受上级部门的业务指导和监督考核。

3、民主社区、翔圩村

负责辖区内住宅小区物业管理工作的组织领导和监督考核工作，在镇公用事业办的指导下，将物业管理纳入日常工作重要内容，融入社区综合管理。

4、物业管理服务站

负责辖区内住宅小区物业服务的组织实施、日常管理、业务指导和监督考核，全面履行属地住宅小区物业管理实施的主体责任。负责住宅小区内物管用房、公共保洁、设施维护、绿化养护、道路保养、维修服务、停车管理、平安保障的“八有”标准管理。负责住宅小区内零星物业维修快速反应机制，并做好接报记录和工作台帐，确保物业管理服务纠纷和居民投诉得到及时有效处理。负责镇公用事业办指定有关老旧小区的物业项目管理服务，确保全面完成任务。接受镇物业管理服务中心以及相关部门的业务指导和监督考核。

5、各相关职能部门

（1）城管中队。负责对物业管理区域内擅自搭建建（构）筑物的查处，负责对破坏绿化、道路等设施以及破坏房屋外立面等行为的查处；对物业管理区域内饲养家禽家畜行为的劝阻查处以及对乱设摊等行为进行查处；加强对物业管理区域内户外广告设施的日常管理和安全检查；在住宅小区内从事无照经营的行为，由城管中队牵头，联合有关部门进行查处。

（2）徐舍派出所。负责指导、督促物业管理企业和保安人员开展安全防范工作，指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设；消除物业管理区域内的治安隐患，及时查处治安案件，调解各类涉及治安管理的矛盾；加强对保安人员、外来人口的管理。

（3）镇规划办公室。负责新建住宅小区的统一规划，按规定配置各类公建配套设施；会同综合执法等部门查处擅自改变房屋规划用途的行为；会同物管中心、综合执法、相关村（社区）审核住宅小区停车位、门楼等公共设施改造方案；协同相关部门依法查处住宅小区内的违法行为。

（4）建管所、建设监察中队。负责协调处理由于住宅工程质量问题引发的投诉和矛盾。

（5）市场监管局徐舍分局。加强企业和个体经营登记审查，对未经规划管理部门批准或相关单位同意擅自将居住用房改变为非居住用房的场所和车库，不予核准登记。

（6）环保科。对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理，对违反环保法律法规的行为依法进行查处；对涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理。

（7）镇财政所。负责筹措落实拆迁安置小区物业费补助资金、物业管理专项资金；负责落实物业服务企业税收地方留成部分的奖励返退。

（8）综治办、司法办。指导、协调村（社区）民调组织解决物业管理区域内的各类民间纠纷。

（9）党政办、宣传科。组织开展物业管理工作及相关法律法规的宣传教育活动。

五、监督考核

根据《宜兴市物业管理条例》等有关规定，结合徐舍镇物业管理工作实际，以镇公用事业办公室为考核主体，由物业管理中心会同相关职能部门，组成住宅小区物业管理监督考核小组，负责对民主社区、翔圩村物管工作进行检查考核。

（一）考核办法

1、考核以住宅小区为单位，设定总分100分，分日常考核、季度考核、年终考核。考核内容参照《徐舍镇拆迁安置小区物业管理考核评分标准》（附件一）、《徐舍镇老旧小区考核评分标准》（附件二）。

2、考核组人员应严格对照考核评分标准，现场督查。

3、考核结果当场公布，并现场点评，以书面形式进行通报。

4、经费结算：

①对综合考核分数在90分（含90分）以上的小区，物业管理费按全额发放。

②对综合考核分数在70-89分之间的小区，物业管理费按实际百分比（即考核分数与100分之间的百分比例）发放。

③综合考核分数在69分以下的小区，物业管理费按半额发放，并将通报批评、限期改正。

（二）奖惩激励

设立物业管理优胜奖。每年底，由镇公用事业办公室对全年物业管理综合考核分数在95分以上的物业管理站进行排名，第一名获优胜奖，奖金5万元，直接兑现到优胜物业管理站。（具体物业管理奖惩激励考核标准见附件三）

六、经费保障

（一）基本原则

1、政策扶持，规范标准。由属地物业管理站负责拆迁安置小区、老旧小区各类应急维修的巡查报批、物业管理服务的组织实施。镇财政按照考核标准对物业管理站进行经费政策扶持，确保物业管理经费的给付到位。

2、严格考核，以奖代补。本着节约高效、激励先进的原则，对镇安置小区、老旧小区的物管工作严格组织监督考核。

3、分类管理、专款专用。根据资金的不同用途，设立相应的物业管理站财务专户，专项核算、专款专用。镇财政、镇审计办、公用事业办要严格监督资金使用情况。

（二）经费保障

1、拆迁安置小区补贴经费保障

按《宜兴市普通住宅物业公共服务简明等级收费标准》，根据住宅建筑面积对拆迁安置小区予以物管经费补贴（具体补贴经费保障标准详见附件四）。为确保住宅小区物业管理有效运行，该经费发放按照月度、季度和年度百分制考核并结合平时考核后按季、按年、按实发放。

2、老旧小区物管补贴经费保障

根据我镇老旧小区的实施现状。依据《无锡市物业管理条例》对老旧小区由属地物业管理站按等级标准项目提供物业管理服务，物管经费补贴参照拆迁小区标准执行，该经费发放按照月度、季度和年度百分制考核并结合平时考核后按季、按年、按实发放。

3、应急维修的实施和经费保障

（1）处于质保期间的住宅屋面、墙体、防水等部位质量问题，由镇公用事业办物管中心会同徐舍建设监察中队、建管所责令原住宅建设单位在规定期限内实施修复；

（2）污水、自来水、燃气管网和附属设施设备、强电弱电管网附属设施设备，由所在物管站联系相关职能单位实施修复。

（3）属于物业规定范围或物业合同约定范围内的应急维修项目，由所在物管站联系有关单位限期修复。

（4）属于住宅公共维修基金规定范围内的应急维修项目，由物管站上报市住房局物管中心审核入围的加盟公司实施有偿修复。

（5）住宅公共部位、市政公共设施、公用设备等应急维修项目（应急维修项目详见附件五），由物管站按照应急维修项目处置程序上报镇物管中心，镇物管中心将在规定期限完成修复。

（6）应急维修的权限及操作规程：①单项1000元（含1000元）以下的确需应急维修由所在物管站受理、登记、上报，物管服务中心会同物管站、专业维修人员到现场勘查，确定维修方案，限期修复，并审核工程量，现场监督。②在单项1000元以上的确需应急维修，由所在物管站受理、登记、上报，物管服务中心呈报镇公用事业办公室审批后，联系相关部门（如建管、审计等）联合现场勘查，拟定方案、预算、审核，限期修复，现场监督。③所有应急维修后将办理结果记入台帐，并将质量管理、现场监督、工程审核等资料归档备案。

七、工作要求

1、加强领导，落实责任。

物业管理体制创新工作，是贯彻落实市委、市政府关注民生、为民办实事、构建和谐幸福徐舍、践行科学发展观的重要举措。各相关单位、部门要迅速行动，组织班子，落实人员，建立窗口，形成网络到位、责任到位、制度到位、考核到位的工作机制。要以强烈的责任意识，出色完成物业管理创新工作的各项目标任务。

2、健全机制，强化督查。

确立全镇“一盘棋”思想，树立“大城管”理念，结合辖区实际，不断探索物业管理的新办法、新机制。根据《无锡市物业管理条例》，由属地物业管理站根据老旧住宅小区的实际情况，逐步提供基本物业管理。拆迁安置小区按照《无锡市物业管理条例》和《宜兴市物业管理办法》，由属地物业管理站提供基本物业管理服务。镇物业管理中心和物业管理站建立住宅小区物业服务投诉受理制度和物业纠纷调解机制，确保物业纠纷得到及时有效处理。加快镇级物业应急维修服务站建设，设立应急维修热线电话，搭建反应快速的房屋维修和物业管理应急服务平台。探索物业管理收费和有偿服务机制，针对老旧小区、拆迁安置小区，逐步明确物业管理和准物业管理的服务内容和收费标准，规范物业服务收费行为。以物业管理站为平台，每月召开一次办公室会议，全面履行对辖区内物业管理的主体责任，化解物业管理矛盾，解决居民的诉求，真正地把物业管理工作纳入村（居）委会工作范畴，纳入村（社区）综合管理体系。加强物业管理的监督检查，量化细化考核办法，进行定期检查和暗访，及时通报，奖优罚劣。

3、加强宣传，营造氛围。

物业管理体制创新工作，是一项惠民工程。各相关单位、部门要加大宣传力度，开展轰轰烈烈的物业管理宣传教育活动，动员社会各界和广大民众增强自律意识，形成全民参与、齐抓共管的良好局面。要加大增强业主消费意识和物业管理企业服务意识的宣传力度，引导党员干部、机关事业单位职工带头遵守业主公约，自觉遵守住宅小区物业管理的相关制度，履行业主的责任和义务，积极维护物业管理秩序，真正做到同在一个社区，共建美好家园。

本意见自2016年8月1日起试行，今后如出现有其他村（社区）辖区内建设拆迁安置小区的，参照本意见执行。

附一：徐舍镇拆迁安置小区物业管理考核评分标准

附二：徐舍镇老旧小区考核评分标准

附三：徐舍镇物业管理奖惩激励考核标准

附四：物业管理经费保障测算标准

附五：徐舍镇社区物业应急维修项目

宜兴市徐舍镇人民政府

二○一六年八月一日

（共印25份）

附件一：

徐舍镇拆迁安置小区物业管理考核评分标准

附件二：

徐舍镇老旧小区考核评分标准

附件三：

徐舍镇物业管理奖惩激励考核标准

镇公用事业办公室建立民主社区、翔圩村物业服务信用档案，根据信用档案记录给予相应的分值加减。

1、在同一年度内物业管理站有以下情况之一者将在年度综合平均分基础上加1~5分。

（1）在物业管理开展评比活动中获得宜兴市级以上表彰的一次加2分；

（2）在落实物业管理创新工作进程中有较大举措且有明显成效的加3分；

（3）积极参与物管方面宣传工作，撰写物管方面的文章被镇党政办录用的有一篇加1分，最高为5分，被宜兴市及以上刊物录用的有一篇加3分，最高为5分。

2、在本年度内物业管理站出现以下情况之一者，酌情扣1~5分。

（1）因违反《物业管理条例》，受主管部门行政处罚的扣5分，受主管部门通报批评的扣4分；

（2）因失职被新闻媒体曝光的扣3分；

（3）因失职给业主工作、生活造成严重后果的扣3分；

（4）镇公用事业办交办的事项，无故久拖不能完成的扣1分。

（5）因失职造成的业主投诉，经调查情况属实的有一起扣0.5分。

附件四：

物业管理经费保障测算标准

一、普通住宅小区保洁（道路、场地）：3.3元/㎡·年

二、楼梯口清扫：13元/只·月

三、垃圾桶清洗（含水电费）：5元/只·月

四、垃圾桶清运：55元/只·月

五、门卫保安工资：1770元/月

六、拆迁安置小区管理人员工资：3000元/人·月

七、绿化养护：2.2元/㎡·年

注：1、应急维修、装修垃圾集中清运除外；

2、门卫保安人数及工资标准由公用事业办核定，社区物管站负责录用及考核。