市住房和城乡建设局

宜房〔2014〕3号

关于印发《宜兴市住房保障和房产管理局直管公房修缮管理细则》的通知

公房管理中心、各住房所：

   为统一我局直管公房修缮范围和标准，加强直管公房修缮工程监管，提高直管公房修缮工程质量，确保合理使用维修资金，现将《宜兴市住房保障和房产管理局直管公房修缮管理细则》印发给你们，希认真贯彻执行。

   附：《宜兴市住房保障和房产管理局直管公房修缮管理细则》

                                             宜兴市住房保障和房产管理局

                                                   2014年2月17日

 抄送：市国资办

宜兴市住房保障和房产管理局

直管公房修缮管理细则

    为加强直管公房安全管理，规范直管公房修缮行为，特制订本细则。

  一、公房修缮原则

   1、与抗震设防相结合。凡房屋进行翻修、大修时，应尽可能按抗震设计规范和抗震鉴定加固标准进行设计、施工，中修工程也要尽可能采取抗震加固构造措施。

   2、与白蚁防治相结合。各类修缮工程均应贯彻“以防为主，修治结合”的原则，做到看迹象、查蚁情，先防治、后修换。

   3、与预防火灾相结合。在大、中修时，对砖木结构的房屋尽可能提高关键部位的防火能力；在住户密集的院落，要尽可能留出适当通道和间距。

4、与抗洪防风相结合。对经常受水淹的房屋，要采取根治措施。  

    5、与防雷击相结合。在易受雷击地区的房屋，要有避雷措施，并定期检查修理。

    二、修缮分类管理

    按照房屋完损状况，其修缮工程分类为：翻修、大修、中修、小修和综合维修。

  （一）、翻修工程

   1、凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻修工程。

   2、翻修工程应尽量利用旧料、其费用应低于该建筑物同类结构的新建造价。

   3、翻修工程主要适用于：

   （1）、主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险的房屋。

   （2）、因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋。

   （3）、地处陡峭易滑坡地区的房屋，或地势低洼长期积水无法排除地区的房屋。

   （4）、无修缮价值的房屋。

  （二）、大修工程

   1、凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程为大修工程。

   2、大修工程主要适用于严重损坏的房屋。

  （三）、中修工程

   1、凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程为中修工程。

   2、中修工程主要适用于一般损坏房屋.

  （四）、小修工程

  凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程。

  （五）、综合维修工程

   1、凡成片多幢（大楼为单幢）大、中、小修一次性应修尽修的工程为综合维修工程。

   2、综合维修的竣工面积数量在统计时计入大修工程。

  三、修缮计划管理

 （一）、年度计划的制定

  各住房所根据所辖片区直管公房实际情况编制直管公房年度修缮计划。年度直管公房修缮计划应当包括：

  1、房屋坐落、建造时间、承租人等基本情况

  2、房屋结构类型、修缮面积

  3、修缮初步方案、修缮分类

  4、修缮费用预算

  5、修缮后能达到的房屋完好等级

（二）、年度计划的批准

  公房管理中心组织技术人员对各所上报的年度修缮计划进行现场查看，根据房屋安全状况，结合全局年度维修资金状况，制定全局修缮计划，报分管领导审核、局长办公会论证、局主要领导审批，确定年度修缮计划后下发。

 （三）、年度计划的调整

  住房所将修缮计划调整申请报告报至公房管理中心，公房管理中心组织技术人员对调整的项目现场查看后进行必要性论证，制定修缮方案，报分管领导审批。资金超原计划的，还需报局长办公会商定。

  四、修缮实施管理

  （一）、单位项目的落实

   1、方案的确定

公房管理中心组织技术人员对各住房所编制的修缮计划和初步方案进行论证，制定修缮方案。翻建、扩建的房屋，须有相应资质的设计单位另行设计，设计方案须取得规划管理部门批准并按要求取得其它的相关许可。

    2、参建单位的确定

房屋修缮应有相应资质的参建单位实施，参建单位的确定应有各住房所领导集体商定，选择信誉好、技术高得参建队伍。具备公开招投标条件的，必须实行公开招投标确定各参建单位。

    3、合同管理

每个单位工程必须与各参建单位签订规范的合同，明确各方职责及质量、进度、安全、结算、保修等的具体要求。合同交公房管理中心备案。

   （二）、建设手续的报批

   1、翻修、扩建的房屋及中修、大修、综合修缮工程，应当先勘察后设计，并按规定办理质量监督、安全管理、施工管理等建设管理的手续。

   2、需翻建、扩建的房屋，应由房屋安全鉴定机构鉴定后，向市国资办申请房屋报废，国资办批复后，将危房鉴定报告送至房屋所在地规划管理部门申请房屋翻建手续。房屋重建后，按重建价格进行财务处理，原产权注销，办理新的产权登记。

    3、修缮项目计划开工时间及实际开竣工时间、修缮相关手续应报公房中心备案。

   （三）、施工现场管理

   1、严格执行国家及上级颁布的各项建设、修缮相关的质量、安全文明、进度、造价控制等管理规范、标准和文件、规程，严格修缮过程的监督和验收制度。

   2、中修以上的房屋修缮工程，应制订相应的施工组织设计，明确质量、安全、进度、造价控制等措施，并严格按照施工组织设计组织施工。

   3、各参建单位应根据项目的大小、结构的复杂情况配以专业的工程技术管理、安全管理、材料管理、工程资料管理等人员，负责施工现场的督查验收，并在工程开工前报住房所及公房中心备案。

   4、施工现场管理严格按照施工规范层层落实，保证每道工序、每分部分项工程的施工符合验收标准，不符合要求的不进行下道工序的施工。

   5、每分部分项工程、隐蔽工程经施工单位自检合格后，通知住房所、监理（或公房中心）组织技术人员验收，合格后及时办理验收签证，方可进入下道工序施工。

   6、严格把好材料质量关，不合格的材料不得使用，不合格的产品不准进入施工现场。工程施工前及时做好工程所需的材料复试，材料没有检验证明，不得进入隐蔽工程施工。充分利用拆除、修缮过程中回收的合格、可利用的回收材料。

   7、所有施工队进入施工现场前，必须与住房所签订安全协议，建立安全生产责任制。住房所应与毗邻房屋住户及相关市政管线单位协调好，施工单位也应积极参与协调，确保安全施工。

    8、中修以上的修缮项目，参照宜兴市安全文明施工管理的要求管理。

    9、严密关注天气预报，合理安排受天气影响的修缮工程计划和时间，确保住户生命财产和施工安全。

   10、以合同工期和批准的施工组织设计为依据，施工单位应合理制定控制性工程施工计划，避免控制性工程影响总体工程进度计划的实现。 建立全面反映工程进度状况的工程日志、工程实际与计划进度网络对比图，分析原因及时采取进度调整措施。

   11、每周一次由住房所负责人组织修缮施工检查，主持召开工程例会，全面分析工程质量、安全生产、工期目标、造价控制等方面存在的问题及提出整改措施，并及时督查整改落实情况，做好记录。

   12、公房中心成立修缮工程验收小组，加强修缮工程的监管，不定期组织巡查、督查，参与工程验收。每月组织一次检查，召开修缮工程例会，通报检查结果，提出整改意见，各住房所3天内必须回复整改落实情况，对整改情况公房中心必须每项复查并做好记录。

   13、建立健全修缮工程档案资料，应有专人负责整理工程资料，认真按照工程竣工验收资料要求，根据各项目实际做好质量、安全、进度、造价等施工、验收、签证记录。项目结束后按照公房档案管理要求归档。

    14、房屋修缮工程发生重大事故的，由市住房局会同有关部门调查处理。

   15、从事房屋修缮业务的施工单位，应当向相关行政主管部门申请办理资质等级，并按照批准的资质等级承接修缮业务。

   16、房屋修缮竣工后，由公房管理中心组织技术人员依照《房屋修缮工程质量检验评定标准》组织质量检验评定。凡检验评定不合格的，不得交付使用。

五、修缮费用管理

（一）、工程量验收管理

   1、公房中心修缮工程验收小组参与各住房所中修以上项目的工程量验收，公房中心要根据住房所的通知，及时派不少于两名成员参与验收并签字，验收单是竣工结算的唯一依据。小修养护工程公房中心组织验收小组进行抽检，抽检率不少于20%。

   2、每分部分项工程结束，施工单位必须通知住房所、监理、公房中心验收，没有验收不得下一步施工，不得结算。

   3、实际施工程序、内容必须与招投标清单内容或施工组织设计方案相符，住房所、监理必须按照招投标清单及施工组织设计验收、监督施工，验收小组应不定期抽查。

   4、按照实际情况确实需调整原招投标清单或施工组织设计方案的，由施工单位或住房所提出方案，监理、验收小组论证，公房中心同意后发出调整通知，并作为结算依据。

   （二）、修缮费用结算

   1、工程竣工验收后，由施工单位编制工程决算，住房所和施工单位组织初审，初审结束后报公房中心审核，上报材料包括：

   （1）、住房所初审的工程决算；

   （2）、相关人员签字的工程量验收单；

   （3）、竣工图；

   （4）、隐蔽工程的验收文件；

   （5）、原招投标文件、清单等；

   （6）、合同；

   （7）、其他与结算相关的材料。

    2、公房中心组织技术人员进行现场验收核对，并对工程决算进行审核。

   3、招投标项目，公房中心审核后必须再送中介审计单位审核；其它项目由局计财科按不低于20%的比例抽至中介审计单位复审。

    4、工程决算审核书报局分管领导审批。

    5、财务按审批的工程决算书进行结算。

   （1）、修缮工程竣工结算后，支付的工程款不得超过结算书的80%；

   （2）、竣工满一周年支付至结算书的95%；

   （3）、工程质量保证金5%，按合同支付。

   （三）、修缮费用按责任分担

1、公房的修缮均应按相关法律的规定和租赁合同的约定办理：

   （1）、用户使用不当、超载或其他过失引起的损坏，应由用户负责赔偿。

  （2）、用户因特殊需要对房屋或其他的装修、设备进行增、搭、拆、扩、改时，必须报经住房所同意，除有协议约定的除外，其费用由住户自理，并在以后的租赁合同中明确权利。

   （3）、因擅自在房基附近挖掘而引起的损坏，由责任人负责修复。

   （4）、市政污水（雨水）管道及处理装置、房屋进户水电表之外的管道线路、燃气管道的修缮，由各专业管理部门负责。

   2、与直管公房异产毗连房屋发生自然损坏（因不可抗力造成的损坏，视同为自然损坏），所需修缮费用依下列原则处理：

  （1）、共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分担。

  （2）、共有墙体的修缮（包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮），按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分摊。

  （3）、楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层房屋所有人负责；其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按份额比例分摊。

   （4）、屋盖的修缮：

    a、不上人的房盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。

   b、可上人屋盖（包括屋面及周边护栏），如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下层房屋所有人按份额比例分担。

   （5）、楼梯及楼梯间（包括出屋面部分）的修缮：

    a、各层共用楼梯，由房屋所有人按份额比例分担。

    b、为某些层所专用的楼梯，由其专用的房屋所有人按份额比例分担。

   （6）、房屋共用部位必要的装饰，由受益的房屋所有人按份额比例分担。

   （7）、房屋共有、共用的设备和附属建筑的修缮，由所有人按份额比例分担。

   （8）、因使用不当造成异产毗连房屋损坏的，由责任人负责修缮。

  （9）、异产毗连房屋的一方所有人或使用人有造成房屋危险行为的，应当及时排除危险；他方有权采取必要措施，防止危险发生；造成损失的，责任方应当负责赔偿。

   （10）、异产毗连房屋一方所有人或使用人超越权利范围，侵害他方权益的，应停止侵害，并赔偿由此而造成的损失。

六、修缮质保管理

（一）、质保期和质保范围

1、房屋修缮工程实行质量保修制度，质量保修的内容和期限，应当在工程合同中载明。

2、翻修工程质保范围参照房屋建筑工程质量保修相关规定，质保期为5年。

3、中修、大修、综合维修工程质保范围为修缮的分部分项工程及因该修缮牵涉的其他构件、设施设备，质保期为3年。

4、小修养护为对修缮项目保修1年。

5、有特殊要求的，具体质保期、质保范围，双方可在合同中约定。

（二）、质保金的支付

1、质保金按修缮工程决算书工程造价的5%由各住房所预留，质保期满后按合同规定无息返还给施工单位

2、翻修工程：竣工3周年返还2%；满5周年返还3%。

3、中修、大修、综合维修工程：满3周年返还5%。

4、小修养护：按年度计划的5%由各住房所预留。

5、住房所在接到施工单位返还保证金申请后，应于5个工作日内会同施工单位、公房中心按照合同约定的内容进行核实。如无异议，住房所应当在核实后14日内将保证金返还给施工单位。

（三）、质保责任

1、质保期内，因施工质量原因造成的报修，施工单位应及时负责维修，并承担鉴定及维修费用。如施工单位不维修也不承担费用，建设单位可按合同约定扣除保证金，并由施工单位承担违约责任。

   2、施工单位未在规定时间内维修的或经多次维修不好的，住房所可以委托其他施工单位维修，发生的所有费用在质保金中支付，不够的由住房所向原施工单位追诉。

    3、因质保原因而产生的住户的损失或其它的责任都有施工单位承担。

    4、由他人原因造成的维修，住房所负责组织维修，施工单位不承担费用。

七、修缮成效管理

（一）、房屋修缮后的完损等级要求

公房经过修缮后按照《房屋完损等级评定标准》重新评定完损等级：

1、翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。

2、大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。

3、中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。

4、综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。

（二）、房屋修缮后的结构等级要求

公房经过修缮后按照宜兴市93年房改配套政策之二《宜兴市城镇民用住宅租金计算暂行标准》重新评定房屋结构和设施等级，并相应提高租金标准。

1、翻修工程应尽量达到砖混一等；

2、大修项目有条件的尽可能能完善厨卫、水电设施，提高房屋等级；

（三）、修缮项目的成效评定

房屋修缮后住房所应对年度项目进行成效评定，主要包括：

1、修缮后房屋质量、房屋完损等级、房屋结构和设施等级与修缮计划、目标的一致性评定；

2、房屋修缮后的经济效益评定；

3、房屋修缮后的社会效益评定；

4、房屋修缮过程中的经验教训评定，可向全局推广的建议、施工方法、新工艺、新材料。

附件：1、工程管理相关表式

      2、质量保修书样本

施工现场管理检查记录

                                     开工日期：

   施工现场质量管理检查记录应由施工单位按表F—1填写，总监理工程师（建设单位项目负责人）进行检查，并做出检查结论。

检验批质量验收记录

   检验批的质量验收记录由施工项目专业质量检查员填写,监理工程师(建设单位项目专业技术负责人)组织项目专业质量检查员等进行验收,并按表F—2记录。

分项工程质量验收记录

分项工程质量由监理工程师(建设单位项目专业技术负责人)组织施工项目专业技术负责人等进行验收，并按表F3记录。

分部（子分部）工程质量验收记录

分部（子分部）工程质量应由总监理工程师（建设单位项目专业负责人）组织施工项目经理和有关勘察、设计单位项目负责人进行验收，并按表F4记录。

单位（子单位）工程质量竣工验收记录

单位（子单位）工程质量控制资料核查记录

单位（子单位）工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录

注：抽查项目由验收组协商确定。

单位（子单位）工程观感质量检查记录

质量保修书

  发包人(全称)：   

  承包人(全称)：   

发包人、承包人根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》，经协商一致，对    (工程全称)签定工程质量保修书。

  一、工程质量保修范围和内容

承包人在质量保修期内，按照有关法律、法规、规章的管理规定和双方约定，承担本工程质量保修责任。

质量保修范围包括地基基础工程、主体结构工程，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，供热与供冷系统，电气管线、给排水管道设备安装和装修工程，以及双方约定的其他项目。具体保修的内容，双方约定如下：     。

   二、质量保修期

    双方根据《建设工程质量管理条例》及有关规定，约定本工程的质量保修期如下：

1．地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程合理使用年限；

2．屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为    年；

3．装修工程为    年；

4．电气管线、给排水管道、设备安装工程为      年；

5．供热与供冷系统为      个采暖期、供冷期；

6．住宅小区内的给排水设施、道路等配套工程为      年；

7．其他项目保修期限约定如下：               。

质量保修期自工程竣工验收合格之曰起计算。

三、质量保修责任

1．属于保修范围、内容的项目，承包人应当在接到保修通知之曰起7天内派人保修。承包人不在约定期限内派人保修的，发包人可以委托他人修理。

2．发生紧急抢修事故的，承包人在接到事故通知后，应当立即到达事故现场抢修。

3．对于涉及结构安全的质量问题，应当按照《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，承包人实保修。

4．质量保修完成后，由发包人组织验收。

    四、保修费用

    保修费用由造成质量缺陷的责任方承担。

    五、其他

双方约定的其他工程质量保修事项： ________________________。

本工程质量保修书，由施工合同发包人、承包人双方在竣工验收前共同签署，作为施工合同附件其有效期限至保修期满。

发包人(公章)：               承包人(公章）：

法定代表人(签字)：          法定代表人（签字）：

                                  年   月   日

宜兴市公房修缮方案相关具体规定

各住房所：

   为确保居住安全，规范修缮行为，在财力物力可能的条件下，除有老城区保护要求的公房外，全市直管公房相关修缮要求统一确定如下：

   1、统一屋面做法：原有的芦莲、望砖、本瓦屋面，现统一使用12㎜厚多夹板加防水隔层和平瓦屋面，挂瓦条、顺水条等应做防腐处理；

   2、统一防盗门窗：原有的老旧木门窗更换成铝合金窗、防盗门，底层窗子或户室门的玻璃窗，可增设防盗门窗；

   3、统一外墙涂料：外墙统一使用色卡编号为SM1-0011的涂料，勒脚到窗台口、檐口、瓦出线统一使用色卡编号为SM2-1443的涂料；

    4、室内无窗或通风采光不足的，如条件允许，可新开或扩大原窗；

    5、无厨房、卫生间的旧式住宅，如条件允许，修缮时可重新合理安排布局，分设厨房、卫生间；

    6、旧公房地块的地坪、排水、排涝整体环境等向适应现代生活要求。