第一章 总 则

第一条 为加强直管公房管理，规范直管公房租赁和经营行为，合理配置直管公房资源，保障国有资产保值增值，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律和文件精神，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市辖区内直管公房管理适用本办法。

本办法所称直管公房，是指所有权属于政府，由市住房保障和房产管理局（以下简称住房局）直接经营管理的房屋，包括国家经租、没收、改造、接管、代管、政府资金购建的房屋，以及福利分房和因城市拆迁建造的安置公房。不包括廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房等保障性住房。

第三条 市住房局是本市直管公房的主管部门，负责直管公房的产权产籍登记、经营、维修及审核、改造等管理工作。监督指导市公房管理中心（以下简称公房中心）、各住房保障和房产管理所（以下简称住房所）直管公房的管理工作。

公房中心和各住房所受住房局委托行使产权人权利，履行产权人义务，其主要职责是：

（一）负责直管公房的产权登记和档案信息管理，做好房产资料的收集、整理和建档工作；

（二）负责直管公房租赁管理。做好直管公房的配租，租赁合同的签订、变更和终止，租金收缴等工作；

（三）负责直管公房的维修管理、危房解危和抢修等工作，保障直管公房住用安全；

（四）做好其他直管公房管理工作。

第四条 市国资办、公安、监察、国土资源、规划、建设、市场监督、税务、物价、安监、审计等相关部门按照各自职责，协同做好直管公房管理的相关工作。

第五条 承租人不得将承租的直管公房设定担保物权，任何单位和个人不得侵占、损坏直管公房，不得利用直管公房牟取非法利益，不得利用直管公房从事非法活动。

第六条 直管公房的处置按照宜兴市行政事业单位国有资产处置有关规定执行。

第七条 直管公房按使用性质分为住宅公房和非住宅公房两类，由公房中心和各住房所分别进行经营管理。推进住宅公房与保障性政策住房接轨，非住宅公房实行市场化管理。

第八条 住房局应推广应用直管公房管理信息系统，全面实施产籍档案管理电子化，实现管理工作动态更新。

第二章 权属管理

第九条 直管公房实行产权登记制度，公房中心和各住房所应当做好受托范围内直管公房权属登记工作，对尚未登记的直管公房，应当及时办理登记手续。

第十条 因国有企（事）业单位转、改制等原因，将单位自管公房产权移交给住房局管理的，应当经市国资办审核批准。移交的房屋应当权属无争议，经济无纠纷。双方在移交协议签订前视实际情况完成下列工作：

（一）移交的房屋由市国资办组织有资质的评估机构进行资产评估，确定资产价值，并委托房屋安全鉴定机构进行安全鉴定，查明房屋安全状况，根据损坏情况由移交单位进行必要的维护、加固和修复，移交的房屋有配套用房的，配套用房应当一并移交；

（二）移交前应当结清水、电、气等相关费用，住宅专项维修资金应当一并足额移交至市国有资本专户存储。

（三）移交单位与住房局应当协商确定移交费用结算和双方权利义务；

第三章 租赁一般规定

第十一条 公房中心和各住房所为直管公房出租人，租用的单位和个人为承租人，租赁双方应当签订租赁合同，明确租赁期限、使用性质、租赁面积、租金标准和收缴方式等，约定双方的权利义务。

租赁合同统一使用规范文本，规范文本中未尽事宜可以由租赁双方按平等、自愿、合法和诚实守信的原则，协商约定。

第十二条 直管公房的租金分为政府定价租金和市场租金，根据公房使用性质和承租人的不同情况分别确定租金。

政府定价租金由市政府根据有关政策确定。市场租金以具备资质的评估机构的评估价为基础，参照同区域同类房屋市场租金合理确定，市场租金每三年评估一次。

第十三条 直管公房应当先交租金后使用。住宅公房租金按月收取，非住宅公房租金按年收取，承租人应当按时足额缴纳租金。

第十四条 承租人应当保护并合理使用房屋，不得擅自改变房屋结构和用途。因生产、生活需要，确需更换或添置房屋设施设备或者装修房屋的，应当征得出租人书面同意，所需费用由承租人自理，退租时无偿移交给出租人。

第十五条 直管公房被政府征收的，承租人应当服从征收决定，并在规定期限内搬迁，原租赁关系自征收决定确认之日起终止。

第十六条 有下列情形之一的，出租人有权单方面终止合同收回房屋，因此造成损失的，由承租人承担：

（一）擅自将承租的住宅公房全部或部分转租、转让承租权、转借和调换使用的，或者擅自以承包、联合经营、公私合营、代销等名义转租非住宅公房的；

（二）擅自将承租的公房拆改结构、改造扩建或者改变用途、乱搭乱建，在出租人限定期限内未恢复的；

（三）利用或在承租的公房进行违法犯罪活动的；

（四）拖欠公房租金累计六个月以上；

（五）住宅公房无正当理由空关、闲置六个月以上的；

（六）房屋经鉴定为D级（四级）或者存在安全隐患的；

（七）法律、法规和政策规定的其它情形。

第四章 非住宅公房租赁管理

第十七条 非住宅公房的租赁期限原则上为3年。投资较大的非住宅公房，由承租人申请，经公房中心和各住房所审核并报市国资办批准，租赁期限可以适当延长，最长不得超过5年。

第十八条 非住宅公房租赁，市住房局应当按照公开竞争的原则，面向社会公开拍租。

第十九条 非住宅公房公开拍租的租金底价由具备资质的评估机构评估确定，承租人经公开拍租产生，同等条件下，原承租人有优先承租权。

第二十条 非住宅公房公开拍租经公开征集只产生一个意向承租人的，经市国资委批准，可以采取协议租赁的方式确定承租人，租金标准由出租人与承租人协商确定，但不得低于公开拍租的租金底价。

第二十一条 非住宅公房实行租赁保证金制度。承租人应当按照租赁合同的约定向出租人缴纳租赁保证金。保证金实行专户储存，租赁关系终止的，租赁保证金全额退还给承租人。

第二十二条 租赁期限内，非住宅公房承租人征得出租人书面同意，可以将承租的房屋全部或者部分转租。非住宅公房转租，应当订立转租合同，明确转租的方式、收益及各方的权利义务，转租的租期不得超过原租赁合同规定的期限，转租合同应当交出租人备案。

第二十三条 国有企（事）业单位承租的非住宅公房，原则上不得转租。因生产经营需要确需部分转租的，经出租人审核批准后，由出租人与承租人、第三方共同签订转租合同。租金标准由出租人、承租人和第三方协商确定，但不得低于同区域同类房屋市场租金，转租产生的溢价收益应当全额上缴给出租人。

第二十四条 下列非住宅公房不得转租：

（一）列入当年危房改造、搬迁范围的；

（二）列入城市规划需改造、建设的；

（三）法律法规及政策规定不得转租的其他情形。

第五章 住宅公房租赁管理

第二十五条 承租人承租住宅公房应当符合我市公共租赁住房管理条件，具体政策由市住房局制定。住宅公房的租赁期限为1年，承租期满后，承租人需继续租用的，应当在租赁期满前3个月，向出租人提出续租申请。出租人同意的，应当重新签订合同续租；出租人不同意的，承租人不得续租。

第二十六条 住宅公房不得转租、转让承租权、转借和调换使用。

第二十七条 已签订租赁合同的承租人，根据市住房保障政策确定租赁关系和租金标准，并按下列规定执行：

（一）承租人因福利分房或城市拆迁而承租住宅公房的，可以继续承租。经审核符合廉租住房保障条件的，租住的公房保障面积部分（人均建筑面积18㎡）按政府定价租金的50%收取，超保障面积部分按政府定价租金收取。经审核不符合廉租住房保障条件按政府定价租金收取。

（二）承租人非因福利分房或城市拆迁而承租住宅公房的，经审核符合廉租住房保障条件的，可以继续承租，租住的公房保障面积部分（人均建筑面积18㎡）按政府定价租金的50%收取，超保障面积部分按政府定价租金收取；经审核符合公共租赁住房保障条件的，可以继续承租，租住的公房保障面积部分（人均建筑面积18㎡）按政府定价租金收取，超保障面积部分按市场租金收取；经审核不符合上述住房保障条件的，承租期满后由住房局责令退出，承租人不愿意退出的，经出租人书面同意，可以继续承租，租金按市场租金收取。

（三）符合廉租住房保障条件的承租人，自愿退出承租公房的，可以按有关政策申请租赁补贴。

第二十八条 租赁期限内，有下列情形之一的，承租人家庭成员符合承租条件的，按程序办理更名等手续后，可以继续承租，租金标准按第二十七条规定执行：

（一）承租人死亡，其配偶需继续承租的；

（二）承租人夫妻双方均已死亡，其共同居住两年以上的同户籍人员需继续承租的；

（三）承租人夫妻离异，经夫妻双方协商一致，一方凭离婚协议或人民法院判决、调解书等法律有效文书需继续承租的。

第二十九条 新增、腾退出的住宅公房，出租人应当根据房源和申请对象家庭情况，优先保障符合住房保障条件对象的基础上，剩余的房源应当组织公开拍租。

申请公开拍租住宅公房的意向承租人，应当具有本市常住户籍，年满十八周岁且具有完全民事行为能力的本市居民或者非本户籍但持本市居住证一年以上年满十八周岁且具有完全民事行为能力的外来务工人员。

第三十条 住宅公房按租赁类型实行年审制度，对承租人申报的家庭收入、人口及住房变动情况进行年审。

第六章 收益使用管理

第三十一条 直管公房收益主要包括租金收入、非住宅公房转租、转让收益和征收补偿款等。

第三十二条 直管公房收益全额上缴市国有资本收益专户，实行“收支两条线”管理。

第七章 修缮与解危

第三十三条 直管公房修缮与解危工作，应当在确保房屋安全的前提下，由直管公房管理单位具体组织实施。直管公房修缮与解危符合公开招投标条件的，应当通过公开招投标的方式确定施工单位。

第三十四条 直管公房管理单位应当编制直管公房年度各类维修计划，年度维修计划应当经市住房局审核并报市国资办批准后列入政府部门预算，维修资金在市国有资本收益专户中统筹安排。

第三十五条 直管公房管理单位应当加强对直管公房的巡查，重点监控超过设计使用年限和严重损坏等级的直管公房，发现安全隐患应当及时采取措施予以排除，确保房屋安全。

第三十六条 承租人应当积极配合公房管理单位做好房屋的查危、修缮、搬迁等解危工作。

第八章 法律责任

第三十七条 承租人因使用不当造成房屋损坏的，由承租人负责修复和赔偿，造成人身财产损害的，由承租人承担相应的法律责任。

第三十八条 直管公房经鉴定为危房，出租人书面告知承租人，承租人拒绝搬迁、拒绝配合修缮的，如房屋发生险情，造成人身财产损害的，由承租人承担相应的法律责任。

第三十九条 直管公房管理单位或管理人员，擅自处分直管公房或者办理直管公房转租、承租权转让、出售等事宜过程中，造成他人财产损失和国有资产流失的，由相关责任人承担赔偿责任，并按规定给予行政处分，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第九章 附 则

第四十条 本办法自2016年1月1日起施行，有效期5年。