市司法局

   为规范国有土地上房屋征收与补偿活动规范有序进行，保障被征收人的合法权益，加快征收安置进度，缩短被征收群众在外过渡时间，现将我办正在审核修正的《宜兴市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》、《宜兴市国有土地上房屋征收与补偿若干问题的处理意见》和《关于进一步规范安置房代建回购工作的通知》全文予以公布，广泛征求社会各界意见和建议。

请于2014年12月16日前将意见和建议以电话、邮寄、传真或者电子邮件等方式反馈至宜兴市人民政府法制办公室。

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宜兴市人民政府法制办公室

二〇一四年十二月九日

宜兴市国有土地上房屋

征收停产停业损失补偿暂行办法

第一条  为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）和房屋使用人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《省政府关于印发江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题规定的通知》等有关规定，结合本市实际，制定本暂行办法。

第二条  本市行政区域内，对因公共利益需要、征收国有土地上房屋造成停产停业损失的补偿，适用本暂行办法。

本市行政区域内，征收集体土地涉及房屋造成停产停业损失的补偿安置活动参照本暂行办法执行。

第三条  房屋征收部门对因国有土地上房屋征收而造成的停产停业损失应当给予适当的补偿。

第四条  停产停业损失的补偿对象应当同时符合以下条件：

（一）具有土地房屋权属证明或经有关部门认定为合法非住宅营业用房，并且实际作为生产经营场所使用的；

（二）经营者应当持有合法、有效的工商营业执照、税务登记证以及其他有关许可证件；

（三）因征收房屋造成了停产停业损失；

法律法规和政策另有规定的除外。

第五条 被征收人擅自将住宅房屋改变为营业用房的，征收时不给予停产停业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。

被征收房屋于2010年7月1日前已经改变为营业用房的，除按照《宜兴市国有土地上房屋征收评估实施细则》第二十四条的规定补偿外，再按征收房屋评估价格（不含装潢及附属物）的2%给予停产停业损失补偿。

第六条 停产停业损失补偿的具体数额由征收当事人按照本办法第七条至第十一条的规定协商确定；协商不成的，可以委托已经选定或者确定的房地产价格评估机构，按照被征收房屋在房屋征收决定作出前(协议征收项目以备案时间为准)三年的平均效益确定停产停业损失补偿费；不满三年的，按照实际年限折算年平均效益确定停产停业损失补偿费。计算年平均效益应当结合纳税情况，以会计核算及其他有关资料为依据。

第七条 被征收房屋为非住宅营业用房，被征收人选择货币补偿或产权调换现房的，按征收房屋评估价格（不含装潢及附属物）的2%一次性给予停产停业损失补偿费。

第八条 被征收房屋为非住宅营业用房，被征收人选择产权调换期房的，每月按征收房屋评估价格（不含装潢及附属物）的3‰支付停产停业损失补偿费，停产停业期限按实际过渡期限计算。过渡期限延长的，自逾期之月起每月按补偿总额的3‰加付停产停业损失补偿费。

在规定的过渡期限内，房屋征收部门按被征收的合法建筑面积提供了非住宅营业性临时安置房的，自提供临时安置房次月起不再支付停产停业损失补偿费。

第九条 征收不生产或不经营的工业物流仓储用房，结合不生产、不经营等实际情况，按照征收房屋评估价格（不含装潢及附属物）的3%一次性给予被征收人停产停业损失补偿。

第十条 征收生产或经营中的工业物流仓储用房，按照征收房屋评估价格（不含装潢及附属物）的5%-8%一次性给予被征收人和生产者或经营者停产停业损失补偿。

第十一条 被征收房屋的生产者、经营者不是被征收人的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失；没有约定的，由被征收人和生产者、经营者协商确定。

第十二条 伪造、变造土地房屋证书或证明文件、营业执照等，骗取停产停业损失补偿的，房屋征收部门依法予以追回，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十三条 本暂行办法自颁布之日起实施，有效期二年。

宜兴市国有土地上房屋

征收与补偿若干问题的处理意见

为贯彻实施国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》等有关规定，保证本市国有土地上房屋征收与补偿行为规范有序进行，保障被征收人的合法权益，特制定如下处理意见：

一、关于临时安置补偿过渡期限的计算规则

临时安置补偿费标准以市政府办公室定时发布的标准为准，首期补偿时间由房屋征收补偿方案确定。被征收人选择货币补偿或选择产权调换现房的，一次性补偿6个月。被征收人选择产权调换期房的，按实际搬迁过渡期限另增加3个月补偿。

异地安置的过渡期限一般不得超过18个月，超过18个月的部分按标准基数增加一倍补偿；原地安置的过渡期限一般不得超过24个月，超过24个月的部分按标准基数增加一倍补偿。

二、关于提前搬迁奖励费

在征收补偿方案明确的签约期限内签约搬迁交房的被征收人，房屋征收部门按每户30000元给予搬迁奖励；超过签约期限签约搬迁并交房的被征收人，以每日等额递减10%计算。 

三、关于房屋认定中有关问题的处理

市人民政府办公室组织相关部门成立认定处理小组，负责国有土地上房屋征收的认定工作，按照《宜兴市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第十二条及以下规定对房屋所有权人、未经登记建筑、改变房屋用途等情况进行调查、认定和处理。规划、国土、建设、城管、住房等部门及属地政府按照各自的职责，共同做好对未经登记建筑的调查、认定和处理工作。

（一）房屋所有权人的认定

以被征收房屋所有权证为依据，认定房屋所有权人；无房屋所有权证的，以土地使用证为依据认定房屋所有权人；两证均无但有合法建房批准手续的，以批准手续为依据认定房屋所有权人；两证均无且无合法建房批准手续的由认定处理小组审核确认。

（二）计户规则

以被征收房屋所有权证为计户依据，并执行“以一证按一户进行补偿安置”的政策。

房屋所有权证载明独有的，则作为单独所有，按一户进行补偿安置；房屋所有权证中载明为共同共有或按份共有的，因其属一个产权的组成部分，故对全体共有人按一户进行补偿安置，共有人的内部分配问题由其自行协商处理;无房屋所有权证的，以土地使用证为计户依据；两证全无的，以建设工程规划许可证或建房批复为计户依据;无任何合法批准手续，但经认定为合法建筑的，以户口簿为计户依据。

经认定为违法建筑的房屋，不计户数。

（三）有关面积的认定和处理

1、土地使用面积以土地使用证记载的面积为认定依据，若未领取土地使用证的，由市国土资源部门负责确认。

2、未经登记的建筑有下列情形之一的，由认定处理小组对当事人提供的相关资料进行审核，符合相关法律、法规、规章规定的，可认定其为合法，并出具认定意见：

①无房屋所有权证，但有建设工程规划许可证或建房批复的，按建设工程规划许可证或建房批复记载的建筑面积予以认定；

②实际建筑面积小于批建面积的按实际建筑面积认定；

③建房批复中未记载建筑面积或无建房批复的,根据具体情况认定。

3、当事人对被征收房屋面积有异议的（商品房买卖中出现的建筑面积误差不予受理），由认定处理小组审核。

（四）改变房屋用途的认定和处理

1、住宅改作营业用房的认定按照《宜兴市国有土地上房屋征收评估实施细则》（以下简称《评估细则》）第二十四条规定执行，并根据实际经营面积按照原有产权用途评估价格的一定比例给予增加补偿，但不安置营业用房，只安置住宅类房屋。

实际经营面积按照下列方法计算：

①工商营业执照载明为个体零售、小吃或维修行业的，按实际测绘的经营建筑面积确定；

②工商营业执照载明为商业、金融保险业、娱乐业、餐饮业、服务业等用房的，其经营面积按以下办法计算：一层直接用于经营的门厅的面积按100%计算；一层除门厅以外用于经营的面积按60%计算；二层以上用于经营的面积按楼层进行适当调整，其中二层按50%计算、三层以上（含三层）按不大于45%计算。

③计算后的经营面积经现场公示7日，无异议或异议不成立后才能予以确定。

　　2、住宅改作非住宅非营业用房的，按住宅类房屋征收政策进行补偿安置。

3、非住宅非营业用房改作营业用房的，参照住宅改作营业用房的政策处理。

四、关于最低补偿标准

（一）房屋征收决定发布之日被征收人具有本市户籍，在本市仅有一处住房、无其他房产，且被征收住宅房屋合法建筑面积小于45平方米（含45平方米），由被征收人提出申请，经住房保障部门审核并确认后，经市房屋征收部门在征收范围内公示无异议或异议不成立的，可享受最低补偿标准。

（二）我市的最低货币补偿标准根据《江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定》第四条规定，结合征收项目所在地当期的经济适用住房（无经济适用住房的地区以安置房均价为准）的均价乘以45平方米最低户型标准的价格总额确定。被征收人选择货币补偿的金额低于最低货币补偿标准的，按最低货币补偿标准补偿。被征收人选择产权调换的，安置指定最小套型住宅，不贴差价。

五、关于房屋征收评估机构信用管理

实行房屋征收评估机构信用档案管理制度。主要记载内容包括：奖惩情况、执业情况、年检评审和抽查评议结果、违规情况及其它不良行为情况，具体管理办法和格式文本由市房屋征收部门制定。

六、其他

本意见自颁发之日起实施。《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目不适用本处理意见，继续执行原有规定。

在本市征收集体土地涉及房屋的补偿安置活动参照执行。

关于进一步规范安置房代建回购工作的通知

各镇人民政府,环科园、经济技术开发区管委会，市各街道办事处，市各有关委办局：

为加快征收安置进度，缩短被征收群众在外过渡时间，努力实现加快城乡建设与维护被征收群众切身利益的有机统一，现就进一步规范实施安置房代建回购通知如下：

一、明确安置房代建回购有关事项

（一）、关于安置房建设单位和代建单位。

负责安置房建设的部门和各镇(园区、街道)或其所属的建设管理机构是安置房的建设单位（以下简称建设单位），代建单位是通过招拍挂取得土地使用权，具体实施安置房建设的房地产开发企业。实施开发建设安置房项目的房地产开发企业确定后，双方应当签订代建回购协议。代建回购协议格式文本见附件1。

（二）、关于回购价格的确定。

在土地招拍挂前，建设单位、国土、规划、建设、招投标、审计等部门应做好安置房建设项目招标条件的设置和安置房回购价格的确定工作，经市政府批准后实施。

1、回购价格应在核定建设成本的基础上确定，建设成本主要包括建安成本、土地出让金、各项规费、中介费用、水电气等配套工程费用。

2、建设单位负责建设成本的测算，根据市规划部门审核通过的总平方案和建筑方案，及时完成建筑、结构、水电、市政绿化配套等全部施工图设计，并将勘察设计和施工图设计文件报送审图机构审查；经审查合格后，委托有资质的中介机构编制预算书，同步测算其他费用。

3、市审计部门负责对安置房工程预算书的审核，并综合市政府批准的土地出让底价及其他相关费用核定建设成本，提出回购价格审查意见，报市政府批准后确定。

（三）、关于土地出让竞买。

土地出让竞买申请人应为具有相应资质的房地产开发企业。经市国土资源部门确认竞买资格的申请人，由建设单位提供经审查合格的勘察设计、施工图设计文件及现场地形图，明确开发建设周期、交付时间及有关建设要求。竞买申请人应根据提供的相关文件、现场条件，同时考虑工程建设中可能出现的各种风险因素，自行测算建设成本。

（四）、关于工程变更。

土地出让后，设计方案和施工图设计文件原则上不得变更，代建单位按合同约定时间完成交付使用竣工验收。因建设单位原因确需变更的，应按政府投资工程有关变更规定办理审批手续。

（五）、关于收费标准。

安置房属于保障性住房，涉及的行政事业性收费、中介服务性收费和水电气等配套工程建设费实行优惠政策，具体标准按《市政府办公室关于加强全市拆迁安置房建设及安置管理工作的若干意见》（宜政办发〔2011〕49号文件）执行，其中电配套工程建设费执行省供电公司保障性住房征收标准,通信配套工程建设费按规定标准减半收取。

二、加强交付使用竣工验收管理

安置房建设项目须取得交付使用竣工验收证明后方可交付被安置户使用。建设单位和代建单位在交付使用安置房前，应向市建设局申请交付使用竣工验收，同时提交代建回购协议履行情况报告。市建设局牵头组织有关部门按照《无锡市商品房交付使用管理办法》及其实施细则办理交付使用竣工验收备案手续。

三、加强财税管理

建设单位和代建单位应规范财务核算，按照税务部门的规定办理税务登记、项目登记，并按规定及时申报缴纳营业税等相关税收。在回购安置房时，代建单位应根据代建回购协议一次性出具销售不动产发票；在安置被征收人时，应依据征收协议向被征收人提供销售不动产发票。

四、提升安置房源管理水平

各镇（园区、街道）及安置房建设单位应切实加强安置房源管理，按规定办理房屋初始登记和土地分割登记手续；及时做好征收安置协议归档、掌握安置房使用情况；剩余安置房源应优先保证本区域征收安置的需要，也可用于限价商品房等保障性住房，除此之外需要使用安置房源的，应按照市国有资产处置的有关规定执行。