各镇人民政府，环科园、经济技术开发区管委会，市各街道办事处，市各委办局，市各直属单位：

为建立健全政府性土地抵押融资体系，切实规范土地抵押融资行为，有效防范政府性债务和财政金融风险，努力促进我市经济健康可持续发展，依据《中华人民共和国担保法》、《土地登记办法》和《省政府办公厅关于印发江苏省政府性债务管理暂行办法的通知》（苏政办发[2012]67号）等规定，现就进一步规范镇级（含各镇、园区、街道，下同）政府性土地抵押融资管理提出如下意见：

一、充分认清规范镇级政府性土地抵押融资管理的必要性

近年来，镇级政府通过财政拨款或注入土地、股权等资产，陆续成立了融资平台公司，为地方经济和社会发展筹集资金。但是随着国家一系列土地新政的出台和上级国土部门对土地开发利用监管手段的加强，政府性土地抵押融资面临的形势正发生根本性变化。同时，随着镇级政府性土地抵押融资规模的不断扩大，融资成本、土地闲置以及后续开发利用等问题也逐步显现。因此，规范土地抵押融资管理既是整顿土地市场秩序、规范国土管理行为的客观需要，也是控制政府债务、防范金融风险的现实需要，各级必须高度统一认识，认真落实各项监管措施。

二、建立健全镇级政府性土地抵押融资审核制度

各镇（园区、街道）应结合年度政府性融资计划于每年11月底前将下一年度镇级政府性土地抵押融资计划报市国土部门（2014年度土地抵押融资计划于2014年3月底前上报），由市国土部门审核，对土地抵押融资前置条件完备的依据政府性融资计划纳入政府性土地抵押融资计划；对土地抵押融资前置条件不完备的由市国土、发改、财政、地税、规划等部门联合会审，形成完善意见；汇总报市政府性债务领导小组同意后按计划执行。

融资平台应持市政府性债务领导小组审定的具体项目融资意见、土地使用证书及相关证明材料将土地抵押方案经各镇（园区、街道）初审，报市国土部门审核通过后，由各镇（园区、街道）报市政府审定后办理。

三、切实规范镇级政府性抵押融资土地的供应和登记行为

严格执行经营性土地招拍挂、土地登记等有关规定，落实国土资源改革管理的新要求，按照控制新增、规范存量的原则，积极有序办理融资土地的供应、使用权登记和抵押。

（一）严格融资土地的准入。市国土、规划等部门应对各类拟抵押地块的权属、用途、抵押权人、出让金缴纳等情况进行认真审核，有下列情形的不予办理土地抵押登记：1．所有权、使用权不明或者有争议的土地使用权；2．耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，法律规定可以抵押的除外；3．学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施占用范围内的土地使用权；4．依法被查封的土地使用权；5．欠缴土地出让金的土地使用权；6．抵押权终止期限超过土地使用权出让期限的；7．未经依法处理的闲置土地；8．经市人民政府批准收回或土地登记被注销的土地；9．依法不得抵押的其他土地。

（二）规范存量融资土地。对确需再次用于抵押融资的地块均须报市政府性债务领导小组同意，由市国土部门依据许可融资的额度，确定融资地块，核定抵押面积、抵押时限，办理抵押登记。其中对已按规范要求办理土地出让、登记的土地可直接办理抵押；对虽经招拍挂程序，但仍缺失相关登记要件的，应补充完善材料，符合登记发证条件后方可再次办理抵押登记；对未经招拍挂程序的，应按新增融资土地重新办理出让手续；对供地两年以上尚未开发利用的融资地块，根据国家对闲置土地处置要求，由市国土部门酌情确定是否可用于再次抵押，认定为不能再次抵押的土地应按土地利用要求进行使用。

（三）严控新增融资土地。对确需新增的融资土地，必须严格按照出让、登记程序规范办理。拟抵押土地应符合相关规划，产权清晰，规划用途合理，规划指标科学，土地取得方式及程序合法合规，补偿足额到位，并严格按照土地招拍挂程序做好土地出让工作。以收购、收回方式取得的土地必须完善注销、变更等手续，对需变更土地用途、容积率等土地利用条件的由市规划部门审核后重新办理招拍挂手续。对土地征收、供应和登记过程中所涉的新增建设用地土地有偿使用费、出让金及耕地占用税、契税、印花税等各项税费，拟抵押土地所在镇（园区、街道）和举债单位应按规定足额缴纳。

四、加强土地开发利用，防止土地闲置

土地融资应严格控制总量，融资土地超过核定总量后不再新增，经认定的闲置土地不得再次用于融资抵押。各镇（园区、街道）要加强对融资土地的开发利用，对尚未建设的融资土地，各镇（园区、街道）要认真梳理，按照先易后难的原则，编制开发利用规划，有计划的予以再开发、再利用，防止因抵押融资产生大量的闲置土地。新增融资土地时应同步编制开发利用规划和抵押期满后的处置方案，存量融资土地须结合实际及时完善开发利用计划和抵押期满后的处置办法，盘活闲置土地资产，显化土地价值，有效防范和化解政府性债务和财政金融风险。

五、严格融资土地管理，确保抵押融资顺利实施

（一）各镇（园区、街道）要高度重视政府性土地抵押融资工作，全面清理存量政府性抵押融资土地，合理制定本级政府性土地抵押融资计划，按时有序组织开展土地出让、登记等事项，并要严格抵押融资土地管理，不得随意改变相关地块的土地属性，确保政府性土地抵押融资行为的合法规范。

（二）市相关部门要切实做好镇级政府性土地抵押融资管理工作，严格执行全市镇级政府性土地抵押融资计划。市国土部门要规范镇级政府性土地抵押融资行为，对符合抵押融资条件的及时办结；对暂不符合抵押融资条件的，要指导各镇（园区、街道）及其融资平台做好土地抵押方案、招拍挂、材料补充完善等工作。市财政部门要严格审核镇级政府性土地抵押融资的融资规模和出让金到位情况。市规划部门要加强镇级政府性抵押融资土地所在范围规划方案的审核，合理制定具体地块的技术指标。市地税部门要全面审查镇级政府性抵押融资土地相关税费的收缴情况。

附：1、镇级政府性土地抵押融资计划申报审批流程（略）

　　2、镇级年度政府性土地抵押融资计划表（略）

　　3、镇级政府性土地抵押融资申请审批流程（略）

　　4、政府性土地抵押融资申请审批表（略）