各镇人民政府，环科园、经济开发区管委会，市各街道办事处，市各委办局，市各直属单位：

为进一步深化和巩固物业管理属地负责管理体制，完善和提升拆迁安置小区的物业管理工作，决定在全市各镇、园区和街道（以下简称属地政府）开展拆迁安置小区物业服务创优活动，现对本次活动提出相关意见如下：

一、工作目标

通过创优活动，使全市拆迁安置小区形成完整、规范的管理和服务体系，努力为群众创造安全、文明、整洁、舒适的居住环境，从而进一步提高全市拆迁安置小区整体管理和服务水平。

二、创优标准

属地政府按照以下标准开展拆迁安置小区物业服务创优活动。

1、健全物业管理工作机制

（1）成立物业管理工作领导小组，整合相关部门协调工作，建立物业管理工作联席会议制度；

（2）落实属地政府物业管理办公室（中心）工作职责，制订属地物业管理年度目标规划；

（3）建立物业管理服务中心和物业管理矛盾调解中心；

（4）落实社区物业管理工作职责，成立社区物业管理工作站；

（5）以构建社区化物业管理为保障，引进和自主成立以专业物业公司市场化管理为目标的管理体系。

2、加强新建和拟建拆迁安置小区物业管理相关前期工作

（1）规划建设方面

①规划建设和分期，要符合物业管理区域划分的要求，形成完整而独立的物业管理区域，同一物业管理区域分期建设的应当事先明确；

②按照相关规定规划配置不少于总建筑面积8‰的物业服务用房，其中5‰为物业服务经营性用房；

③明确和落实物业维修资金归集方案。

（2）规范手续方面

①在取得施工许可证手续后房屋安置签约前确定物业管理方案；

②确定服务标准和收费标准并签订前期物业管理合同，除直接决定由属地社区（村）居委实施管理的外，应当通过招投标方式选择专业物业服务企业实施管理；

③签订安置协议时应当将前期物业管理合同作为附件一并订立。

（3）辅助措施方面

①落实物业管理早期介入工作；

②落实前期物业管理单位（居委或物业企业）预验收和承接查验工作；

③落实保修责任。

3、加强既有拆迁安置小区的物业管理工作

（1）建立拆迁小区台账

属地政府要建立本行政辖区内各拆迁安置小区的基本情况、统计数据等台账。

（2）落实管理单位

所有拆迁安置小区必须明确社区（村）居委或物业企业或属地政府公用事业单位进行管理。

（3）落实配套用房

对原规划或确定的物业服务用房和其他配套用房进行清理移交，按照相关规定对不足部分通过规划增建或从剩余房源中予以解决。

（4）落实管理经费

落实镇级、村集体经济适当补贴基本经费，按照有偿服务原则明确业主交费义务，指导管理单位收费管理。

（5）落实维修维护

加强对施工、安装单位的保修监督管理，对原未归集物业维修资金的拆迁安置小区落实维修，加快成立业主大会组织对维修资金筹措归集工作。

（6）落实技防设施

对未封闭的拆迁安置小区、无技防设施小区逐步实施改造。

（7）完善服务内容

从有基本保洁的服务向有保洁、秩序维护、维修、绿化管理的基础物业服务转化，鼓励拆迁安置小区物业管理向市场化方面转化。

4、建立拆迁安置小区考核制度，落实协调、应急机制

（1）建立考核检查机制

建立属地政府对社区（村）居委、社区（村）居委对拆迁安置小区管理单位的考核制度并予实施。

（2）建立以奖代补扶持机制

通过检查、考核等形式落实对拆迁安置小区的镇级财政补贴制度。

（3）建立失管、撤管、协调、应急机制

重视业主组织工作，凡符合成立业主大会的拆迁安置小区应当及时启动业主大会筹备工作成立业主大会，并建立有效的联系协调机制；对有失管、撤管苗头性问题的小区进行及时协调，建立应急处理机制，并做好托底管理应急准备。

三、考核奖励

由市住房局牵头成立全市拆迁安置小区服务创优考核小组，制订考核细则，对全市属地政府开展拆迁安置小区服务创优工作进行综合考核，考核结果计入当年度市综合考核分。

四、相关要求

1、提高认识。拆迁安置小区物业管理工作事关群众切身利益。抓好拆迁安置小区物业管理对促进和谐社会建设具有重要意义。属地政府要按照服务创优活动的要求，落实物业属地管理责任，切实加强领导，健全组织，完善措施，扎实推进。

2、加强指导。市住房局作为全市物业管理行业主管部门，要坚持重心下移，加强对各镇、园区和街道拆迁安置小区服务创优工作的指导，城管、公安等部门也要切实强化职能，大力支持服务创优活动，确保活动取得成效。

3、营造氛围。属地政府以及市各相关部门要加大宣传力度，进一步提高社会知晓度。充分发动广大群众主动参与，共同推进服务创优活动。

宜兴市人民政府办公室

二○一三年五月十日