各镇人民政府，环科园、经济开发区管委会，市各街道办事处，市各委办局，市各直属单位:

为规范本市物业管理区域内业主大会及业主委员会工作，维护全体业主的合法权益，根据《物业管理条例》、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》、《江苏省物业管理条例》、《宜兴市物业管理办法》等有关规定，现就规范业主大会和业主委员会自治管理提出指导意见如下：

一、正确认识业主大会制度，依法成立业主大会和选举业主委员会

业主大会是物业管理区域内的业主自治管理组织，是所在社区居民自治组织的有机组成部分，是物业管理的重要责任主体。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，物业管理区域内业主人数较多的，可以成立业主代表大会行使业主大会职权（业主代表大会、业主大会以下简称业主大会）。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受全体业主的监督。

1、加强对业主大会成立的筹备组织工作。物业管理区域达到成立业主大会条件时，开发建设单位应向所在镇、园区和街道（以下简称属地政府）、市住房局提出成立业主大会的申请；属地政府应按相关规定及时组建筹备组，委派社区（居、村委）（以下简称社区）负责人担任筹备组组长，按相关程序成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主委员会由主任委员、副主任委员、秘书长、委员共5至11人单数组成，可设2至3名业主委员会候补委员。业主委员会应当建立维修监管、财务监督、印章管理等议事工作制度。为确保物业管理活动的公平、公正，委员之间应回避近亲关系。当正式委员不能履职而缺额时，可按照候补委员排序替补。

2、严格业主代表、业主委员会委员推选条件。社区和筹备组要夯实业主大会、业主委员会运作基础，业主代表、业主委员会委员候选人应当由遵纪守法、热心公益、责任心强、公正廉洁、身心健康、模范履行业主义务，具有社会公信力和一定组织能力的业主担任。凡有违法搭建、违章装饰装修、擅自改变物业使用性质、拒交物业服务费、无故缺席业主委员会会议三次、无故不履行业主委员会委员职责与义务等情形之一的业主，不得担任或继续担任业主代表或业主委员会委员。

3、健全业主委员会备案手续。依法产生的业主委员会和经换届改选的业主委员会应当向属地政府和市住房局办理备案手续。凭备案证明刻制业主委员会印章。已办理备案的业主委员会名称、所辖区域范围、委员、业主大会议事规则和管理规约发生变更的，业主委员会应当向属地政府和市住房局办理变更备案手续。

二、切实加强对业主大会和业主委员会工作的指导，确保日常运作规范有序

社区应加大对业主大会和业主委员会具体工作的指导和监督，对制定和修改业主大会议事规则、管理规约、共有部位经营收益分配，使用、解聘、选聘物业服务企业，使用专项维修资金等有关小区共同管理事务依法提出建议和意见。把业主大会和业主委员会的规范化建设纳入社区建设工作范畴，切实引导业主大会和业主委员会依法开展物业管理自治工作，属地政府应将业主委员会建设管理工作纳入对社区考核范围。

1、依法作出业主决议。业主委员会应当按其职责范围和业主大会授权，通过民主表决作出本小区物业管理方面的工作决议；相关事项属于业主大会职权的，由业主委员会根据民主表决形成动议，提请业主大会决定。业主大会作出决定前，业主委员会应当预先听取社区的建议，召开业主大会应邀请社区代表列席，决定重大事项应邀请属地政府代表列席会议。业主大会作出决定后，要及时在小区内公告。

2、建立工作例会制度。社区要指导业主委员会按议事规则建立工作例会制度，使业主委员会及时了解业主和使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，督促业主遵守管理规约，引导业主自觉履行相应义务，参与小区管理。

3、建立沟通协调机制。社区应建立和业主委员会沟通的联席会议机制，每季度定期召开一次联席会议，及时了解和掌握所辖小区物业管理动态；按需召开临时联席会议，协调解决物业管理活动中的问题。

4、监督公共财物管理。社区要加强对小区公共财务管理的监督，指导有条件的小区设立专门公共财务帐目，杜绝公共收益存于个人名下。督促业主委员会定期将收支情况在小区公示。

三、建立应急反应机制，维护小区正常秩序

社区应指导业主委员会共同建立健全各种应急反应机制，及时化解小区物业矛盾纠纷，及时处理突发情况，营造小区管理和谐稳定环境。

1、建立重要事项向社区通报制度。业主委员会应定期向社区通报小区物业管理重要事项，涉及小区物业管理形式和小区改建改造方案等，社区应及时提出建议意见，并跟踪协调处理。

2、建立矛盾纠纷协商调解机制。小区出现矛盾纠纷时，业主委员会应商讨调解办法，及时与相关方面进行沟通协调，必要时可联系社区、属地政府、市物业管理中心、公安派出所、城管等职能部门共同参与协商调解。

3、建立应急救济机制。当住宅小区出现弃管、失管情况时，业主委员会应及时会同社区制定小区管理应急过渡方案，在未确定小区管理方案期间由社区提供准物业服务。业主委员会任期届满或不能正常履行职责时，在属地政府和市物业管理中心的指导和监督下，经公告后由社区代行业主委员会的职权，代行职权期间按照该小区业主委员会职责和议事规则规定组织小区物业管理工作，在条件具备时重新组织业主大会进行选举。重新选举仍无法产生业主委员会时，可以由社区组织成立小区物业管理委员会继续代行业主委员会职权，直至选举产生新一届业主委员会为止。

宜兴市人民政府办公室

二○一三年五月十日