第一章  总    则

第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿。

在本市国有土地上实施房屋征收与补偿，适用本办法。

第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第四条 宜兴市人民政府（以下简称市政府）负责本市的房屋征收与补偿工作。

宜兴市人民政府房屋征收管理办公室为市政府确定的房屋征收部门（以下简称房屋征收部门），具体组织实施本市的房屋征收与补偿工作。

市发改、财政、国土、建设、规划、住房、公安、城管、工商、物价、审计、税务、监察、法制等有关部门应当依照本办法规定和各自职责，相互配合，共同做好房屋征收与补偿工作。

第五条 房屋征收部门的主要职责是：

（一）拟定本市房屋征收与补偿的有关政策文件；

（二）会同有关部门编制本市年度房屋征收计划；

（三）组织实施征收项目的房屋征收与补偿工作，负责征收补偿费用的审核、支付、结算、监管，并完成市政府委托的有关房屋征收与补偿具体工作；

（四）负责本市房屋征收与补偿情况的统计、汇总和分析；

（五）负责对本市房屋征收与补偿从业人员进行业务培训和考核。

第六条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。各镇人民政府、街道办事处、园（区）管委会以及其他承担征收补偿具体工作的机构可以作为房屋征收实施单位。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

房屋征收部门或者房屋征收实施单位根据需要，可以通过购买服务方式完成房屋征收与补偿过程中所涉及的专业性工作。

从事房屋征收与补偿工作的人员应当通过房屋征收部门组织的有关法律、业务知识的培训考核，持证上岗。

第七条 任何单位和个人对违反《条例》和本办法规定的行为，都有权向市政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。有关部门、单位对举报应当及时核实、处理。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

第二章 征收决定

第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照中华人民共和国城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第九条 房屋征收部门应当按照国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和有关专项规划的要求，结合经市政府研究确定且符合本办法第八条规定的建设项目，合同市发改、国土、规划、住房、财政等部门编制房屋征收年度计划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入国民经济和社会发展年度计划。国民经济和社会发展年度计划执行中涉及到保障性安居工程建设和旧城区改建事项需要调整的，应当由市政府批准并报请市人大常委会审议通过。

房屋征收年度计划报经市政府批准后实施。

第十条  建设项目实施单位应当根据房屋征收年度计划，向房屋征收部门提交建设项目批准文件及其他相关文件资料，经核查，符合征收条件的，由房屋征收部门会同市发改、国土、规划等部门初步确定房屋征收范围。

第十一条  房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不当增加部分不予补偿。

房屋征收范围确定后，有下列行为之一的，不增加违反规定的补偿费用：

（一）房屋转让、析产、分割、赠与；

（二）新增、变更工商营业登记；

（三）迁入户口或者分户；

（四）其他不当增加补偿费用的行为。

房屋征收部门应当将本条第一款、第二款的要求在房屋征收范围内予以公告，并书面通知规划、国土、住房、工商、公安等部门暂停办理相关手续。公告和书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。房屋征收决定作出后，停止办理上述相关手续。

第十二条  房屋征收部门应当组织对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合。被征收人不予配合的，根据房屋产权档案进行登记。

调查中发现有未经房屋权属登记或者与权属登记事项不符的建筑物的，由房屋征收部门将相关调查材料移送规划部门，市规划部门应当组织国土、住房等部门对该建筑物进行认定，相关部门根据各自职责应当在15个工作日内向市房屋征收部门出具书面认定意见。对认定为合法建筑的应当给予补偿。对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿；对未超过批准期限的临时建筑按照建造成本结合批准期限内的剩余期限给予补偿。

调查结果由房屋征收部门在房屋征收范围内向被征收人公布。

被征收人对调查结果有异议的，应当自调查结果公布之日起7个工作日内持本人身份证明和房屋权属证明以书面形式向房屋征收部门提出。房屋征收部门应当自收到异议之日起10个工作日内予以核实，并书面答复被征收人。

第十三条  房屋征收部门在组织调查的同时，可以委托两家或两家以上具有房地产评估资质的评估机构对征收范围内的房屋进行采样评估，取得征收范围内被征收房屋相类似房地产市场价格和修正系数等数据，同时测算征收成本。

第十四条  房屋征收部门应将拟定的征收补偿方案及征收成本概算报市政府。征收补偿方案应当包括以下内容：

（一）征收目的、征收依据及项目概况；

（二）征收范围和拟定的实施时间；

（三）补偿安置方式；

（四）被征收房屋类似房地产价格的预测评估基数；

（五）用于产权调换房屋的基本情况和选购方法；

（六）补助、奖励办法和标准；

（七）签约期限、过渡方式和过渡期限、搬迁期限；

（八）需要明确的其他内容。

市政府组织相关部门对征收补偿方案进行论证并在征收范围内予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。被征收人需提交意见的，应持本人身份证明和房屋权属证明或者房屋权利来源证明在征求意见期限内以书面形式向房屋征收部门提交。

第十五条  房屋征收部门在5个工作日内汇总公众反馈的意见并对拟定的征收补偿方案进行修改，并由市政府将征求意见情况和根据公众意见修改方案的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋，50%以上被征收人书面认为征收补偿方案不符合《条例》等相关规定的，市政府组织由被征收人代表和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

第十六条  市政府作出房屋征收决定前，房屋征收部门应当会同相关部门、属地镇政府、街道办事处及园（区）管委会，参照本市重大事项社会稳定风险评估的有关规定，进行社会稳定风险评估，形成房屋征收社会稳定风险评估报告。

房屋征收决定涉及被征收人户数在200户（一张产权证或公房租赁合同为一户，下同）以上的，应当经市政府常务会议讨论决定。

第十七条  房屋征收补偿费用应当在作出房屋征收决定前足额到位、专户存储、专款专用，由市财政、房屋征收部门和开设专户的金融机构共同监管，并严格按照规定程序使用征收补偿资金。

第十八条  市政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明项目名称、征收范围、征收补偿方案的主要内容、签约期限、现场接待地点、联系方式、监督举报电话和行政复议、行政诉讼权利等事项。

市政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的，其国有土地使用权同时收回。

第十九条  被征收人对市政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第三章 征收评估

第二十条  对从事房屋征收评估的房地产价格评估机构（以下简称评估机构）实行信用管理制度。

建立国有土地上房屋征收评估机构库。市房屋征收部门应当根据报名的评估机构资质等级、从业经历、评估技术水平和社会信誉等情况，定期公布评估机构库名录。

第二十一条  评估机构由被征收人在报名参加并经房屋征收部门公布的符合规定资质条件的名录中协商选定。房屋征收部门应当书面通知评估机构库中所有的评估机构，同时在房屋征收部门网站、《宜兴日报》上发布通告。房屋征收部门应当在规定时间内将报名参与且符合条件的评估机构名录在房屋征收范围内公布，供被征收人选择。

第二十二条  被征收人（每户选派一名代表）应当持本人身份证、房屋权属或者房屋权利来源证明，在评估机构名录公布之日起5个工作日内，将自行选定的结果以书面形式提交房屋征收部门。被征收人一致选择同一评估机构的，即为协商选定评估机构；超过50％的被征收人选择同一家评估机构的，即为多数决定评估机构；未能协商选定和多数决定评估机构的，由房屋征收部门从所得票数列前五位的评估机构（不足五家的全部参加）中，通过公开抽签的方式确定。

通过多数决定、抽签确定评估机构的过程和结果，应当由公证机构现场公证。

房屋征收部门应当将协商选定、多数决定、抽签确定的评估机构在征收范围内予以公告。

第二十三条  评估机构选定、决定或确定后，由房屋征收部门向该评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

房屋征收评估费用按照市价格主管部门规定的收费标准执行。

第二十四条  从事房屋征收评估的人员应当具备注册房地产估价师执业资格。评估机构及评估人员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。评估机构、评估工作人员与房屋征收评估有利害关系的，应当回避。

第二十五条  对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由评估机构按照有关房屋征收评估办法和规定评估确定。

被征收房屋评估时点为房屋征收决定公告之日。

第二十六条  评估机构应当按照委托合同约定的时间和要求，到被征收房屋现场逐户进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地勘察记录上签字、盖章。被征收人拒绝实地勘察或者拒绝在实地勘察记录上签字、盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。

第二十七条  评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示5个工作日。公示期间，评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。对被征收人反映的确属错估和遗漏的部分，评估机构应当修改、完善。

分户初步评估结果公示期满并修正后，评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向无锡市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第四章  征收补偿

第二十八条  对被征收人的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

搬迁补偿费、临时安置补偿费、停产停业损失补偿等标准以及其他有关补助和奖励标准由市政府另行制定。

第二十九条       被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。

征收非公益事业房屋附属物的，不作产权调换。

征收租赁房屋，被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，房屋征收部门应当对被征收人实行产权调换。

征收住宅房屋，被征收人选择货币补偿且自行解决住房的，房屋征收部门按照被征收房屋的评估价格（不含装潢及附属物补偿）一次性对被征收人增加10%的补贴。

第三十条  被征收人选择产权调换的，房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致，产权调换房屋应当符合国家质量安全标准、产权清晰、无权利负担。

第三十一条  因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行产权调换的，房屋征收部门应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

第三十二条  征收个人住宅房屋，被征收人符合本市住房保障条件的，可不参加社会轮候，优先享受住房保障。

申请购买经济适用房、租赁廉租住房或者公共租赁住房的，其保障次序列同期申请的非被征收人之前，按照签订征收补偿协议后实际搬迁的先后顺序确定。申请廉租住房租赁补贴的，在签约搬迁完毕并通过市住房部门审核后发放。

第三十三条  征收租赁房屋，被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，房屋征收部门应当对被征收人实行产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被征收人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

第三十四条  对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托评估机构通过评估确定。

停产停业损失是指因征收房屋造成停产停业的直接效益损失。停产停业损失补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。

第三十五条  房屋被征收前的效益原则上按照房屋征收决定作出前三年的平均效益计算；不满三年的，按照实际年限计算。计算平均效益应当结合纳税情况，以会计核算及其他有关资料为依据。具体计算方法另行制定。

给予停产停业损失补偿的被征收房屋应当同时符合以下条件：

（一）具有土地、房屋权属证明，或者经依法认定为合法的建筑；

（二）被征收房屋作为生产经营场所的，经营者应当持有合法、有效的工商营业执照、税务登记证以及其他有关许可证件；

（三）因房屋被征收造成了停产停业损失。

第三十六条  被征收人擅自将住宅房屋改为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的，按照权属登记载明的用途计算停产停业损失。

第三十七条  被征收房屋在《江苏省城乡规划条例》（2010年7月1日起施行）实施前改为经营性用房，同时被征收人持有合法、有效工商营业执照，并能提供持续经营一年以上税单的，应当在按照权属登记载明的用途给予补偿的基础上，增加一定的补贴。具体标准另行制定。

第三十八条       房屋征收部门与被征收人依照本办法和其他相关规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第三十九条       实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

市政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第四十条  征收补偿协议履行时，被征收人应将房屋和土地的权属证明等材料交房屋征收部门，并到原发证机关办理注销登记；对非全部征收的房屋，由房屋征收部门配合被征收人到原发证机关申请办理房屋和土地权属变更登记，并承担相关费用。

第四十一条  房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请市政府依照本办法的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本办法第三十八条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第四十二条       被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市政府依法申请人民法院强制执行。

第四十三条       房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案制度，并将每户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

审计部门应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

征收补偿结束后，房屋征收部门应当及时将征收补偿档案移交市城建档案机构。

第五章 法律责任

第四十四条       市政府和有关部门或者单位及其工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，按照有关规定责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十五条  采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人或者房屋承租人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第四十六条  采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

伪造、变造土地、房屋权属证明、工商营业执照等证明文件骗取停产停业损失补偿的，应当依法予以追缴，并追究相应的法律责任。

第四十七条  贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第四十八条  评估机构或者注册房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对注册房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附  则

第四十九条  国家、省对国有土地上的房屋征收与补偿另有规定的，从其规定。

第五十条  本办法自公布之日起施行。2004年4月30日公布的《宜兴市城市房屋拆迁管理办法》（宜兴市人民政府令第59号）同时废止。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。