各镇人民政府，环科园、经济开发区管委会，市各街道办事处，市各委办局，市各直属单位：

为进一步加强全市住宅小区物业管理工作，提高物业管理水平，不断提升群众满意度，根据《市政府关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见》（宜政发[2010]50号）精神，结合实际，现就进一步深化全市住宅小区物业管理工作提出若干意见如下：

一、指导思想

坚持以科学发展观为指导，以体制创新为核心，按照《市政府关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见》确定的物业管理工作总体构架，积极拓展物业管理新模式的受益面，继续深化完善物业管理体制机制和工作基础，切实加强住宅小区物业管理工作，不断提高全市物业管理工作总体水平，提升社会和人民群众对物业管理的满意度。

二、工作措施

1、加快拓展物业管理新模式

年内要将物业管理新模式由现有的宜城城区拓展至环科园、经济开发区、丁蜀城区、各中心镇和有条件的一般建制镇，并逐步覆盖全市，进一步扩大物业管理新模式的受益面和覆盖面。为此，各地以及市有关职能部门要做好以下几方面的工作：

（1）健全工作机构。按照《市政府关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见》要求，健全完善相关物业管理工作机构。一是镇政府（园区管委会）设立物业管理办公室，由分管领导担任主任，负责辖区内物业管理工作的组织、管理、服务、协调和监督检查，受理物业管理投诉。二是镇政府（园区管委会）设立物业管理服务中心，健全物业服务应急处理机制，搭建反应快速的房屋维修和物业管理应急服务平台，负责向暂不具备市场化物业服务条件的住宅小区提供有偿准物业服务，负责辖区内市民的物业应急服务。三是设立社区（村）物业管理站。负责辖区内物业管理工作的具体组织实施。物业管理站由社区（村）主要负责人担任负责人，社区民警、城管中队负责社区的队员兼任物业管理站副站长，使社区居委（村委会）成为居民住宅小区物业管理的责任主体、实施主体。

（2）实行分类管理。镇政府（园区管委会）根据实际情况，对辖区内各类住宅小区的物业服务进行分类管理。一是已实施市场化物业服务的住宅小区，要强化对物业服务企业的监管措施，指导业主大会和业主委员会规范运作。二是通过整治出新、具备市场化物业管理条件的旧住宅小区，要按照相关程序选聘物业服务企业，实行专业化的物业管理。三是自管房住宅小区，相应管理单位要切实担负起物业管理责任，并接受镇政府（园区管委会）的日常监督指导，不断提高物业服务水平。四是暂不具备市场化物业管理条件的老小区、拆迁安置房，统一由镇政府（园区管委会）物业服务中心提供基本物业管理服务，逐步向市场化过渡。五是实施业主自行管理的住宅小区，业主可向镇政府（园区管委会）物业管理服务中心申请物业管理矛盾投诉调解和有偿的应急维修服务。

（3）开展物业管理达标创优活动。一是组织镇政府（园区管委会）开展镇、社区两级物业管理机构、人员配备、制度建设、职责落实等方面的达标创建活动，着力整治行政管理方面不到位的问题。二是针对商品房开发小区，组织开展业主委员会、物业服务企业达标活动，整治业主委员会机构或功能缺失、物业服务企业服务不到位等问题。三是组织商品房开发小区、老小区、拆迁安置小区开展物业服务创优活动，促进物业服务水平的提高。四是由镇政府（园区管委会）牵头，组织对老旧住宅小区配套设施进行改造，完善小区基础设施配套。五是由镇政府（园区管委会）牵头，开展违章搭建专项整治工作，开展违规装修房屋、侵占公共部位等小区物业管理混乱状况专项整治，切实解决群众反映强烈的突出问题。六是由镇政府（园区管委会）牵头，组织开展住宅小区星级评比活动，进一步提升物业企业服务水平，提高居民满意度。

2、深化完善物业管理体制机制

深入总结今年以来物业管理工作情况，在“属地负责、部门联动、分类管理、覆盖全面”的物业管理新模式基础上，通过进一步理顺关系、健全政策制度，不断完善物业管理体制机制。

（1）健全完善管理措施。一是研究实施对各有关镇（园区）物业管理工作的考核奖励意见。二是严格执行住宅专项维修资金征收制度，确保应收尽收。三是实施物业管理履约保证金制度。四是实施住宅小区房屋质量保证金使用和管理办法，确保住宅保质期内的房屋维修纠纷得到及时有效解决。五是实施物业服务企业税收地方留成部分返退奖励办法和操作意见，鼓励物业服务企业提高服务水平。

（2）促进物业服务市场发展。一是强化物业管理行业自律机制。充分发挥物业管理行业协会的作用，以推进物业管理行风建设为重点，建立物业管理企业的诚信体系，定期向社会公布企业诚信情况，加强行业自律。二是加强物业服务技能培训，培育一支物业管理职业经理人队伍，提高行业从业人员整体素质。三是实施品牌企业战略。加强和改进对物业管理企业资质管理和从业人员的资格管理，积极引导物业管理市场有序竞争。研究实施扶持激励政策，扶持培育品牌物业服务企业发展。四是培育与物业服务相配套的专业化市场。加强物业服务的分类管理，研究推广“菜单式”物业服务模式。扶持发展一批秩序维护（保安）、保洁、绿化、维修等专业服务企业和中介服务机构，逐步推行物业服务管理与作业分离的运作模式。

（3）建立健全物业管理有偿服务机制。加快健全物业管理有偿服务机制，除特殊困难群众在履行必要程序可以减免物业服务费外，不论老小区、拆迁安置小区、商品住宅小区，享受物业服务或准物业服务都要缴纳一定的物业服务费，住房部门、镇（园区、街道）、社区居委要对此积极研究具有可操作性的征缴办法。对停车难状况严重的小区，要在因地制宜、积极合理地施划停车泊位的基础上，同步推进停车有偿化，对小区内公共路面停车收取停车费，停车费收入纳入小区物业服务专项经费。

3、积极营造物业管理工作氛围

充分发挥党员干部的先锋模范作用，继续大力倡导党员干部、机关事业单位职工带头遵守业主公约，自觉遵守住宅小区物业管理的相关规章制度，自觉行使和履行业主的责任和义务，积极维护物业管理秩序。加大物业管理服务相关法规政策的宣传力度，帮助广大业主了解小区物业管理的重要性，自觉履行相关义务，积极配合物业服务企业做好管理工作；帮助物业服务企业和从业人员认识优质服务树品牌的重要性，培养市场竞争意识。各级各部门和各类媒体要将之摆上重要位置，加大宣传力度，强化舆论导向，加强舆论监督，为全市物业管理工作营造良好的舆论氛围。

三、工作要求

1、提高思想认识。住宅小区物业管理事关全市长远发展和群众切身利益，工作覆盖面广，推进难度大，是一项复杂的社会系统工程。各镇（园区、街道）和有关部门要切实加强领导，健全机构，完善措施，扎实推进。要坚持一把手负总责，把物业管理工作切实摆上议事日程，落实责任，明确任务，将工作细化分解到基层，加快建立一级抓一级、层层抓落实的组织体系和工作体系，为住宅小区物业管理工作提供有力保障。

2、加强指导服务。市住房保障和房产管理局作为市政府对全市物业管理工作实施行业管理的职能部门，要切实加强政策研究和指导服务，组织、督促各有关镇（园区、街道）以及物业服务企业加强物业管理工作。市城管、公安等部门要积极支持基层物业管理工作，配备并指导城管队员、社区民警深入参与社区物业管理工作。市其他部门也要切实履行职能，加强协调服务，大力支持住宅小区物业管理工作，帮助解决物业管理中遇到的问题。

3、严格督查考核。市政府对各有关镇（街道、林场）、有关部门工作责任的落实情况实行专项考核，纳入年度综合考评的范畴。考核奖励办法另行制定。各有关镇（园区、街道）要结合各自实际情况，抓紧制定本辖区内物业管理工作计划，加强对物业管理工作的组织协调和监督检查，对工作情况实行定期调度，推动工作落实。市住房保障和房产管理局要将日常检查与年度考评相结合，加大对各有关镇（园区、街道）物业管理工作督查考核的力度；要建立健全物业投诉责任机制，及时查处物业服务企业的不规范行为，切实保障业主合法权益。