各镇人民政府，环科园、经济开发区管委会，市各街道办事处，市各委办局，市各直属单位：

为进一步加强住宅小区物业管理工作，切实解决当前突出问题，建立健全与现代城市管理相适应的体制机制，提高我市住宅小区物业管理水平，现提出如下意见。

一、指导思想和基本原则

（一）指导思想：

以科学发展观为指导，以体制创新为核心，建立“条块结合、以块为主、属地负责、综合协调”的物业管理新体制，充分发挥街道（镇、园区）和社区作用，把物业管理纳入社区管理体系，强化住宅小区物业管理工作，促进物业管理行业社会化、市场化、专业化、规范化发展，及时化解物业管理领域的各类矛盾问题，提高服务质量，提升社会和市民对物业管理的满意度。

（二）基本原则：

1、统一领导、综合协调原则。住宅小区物业管理作为现代城市管理的重要组成部分，必须纳入城市管理的大平台，实行统一领导、统一协调、统一考核。街道（镇、园区）和社区要把物业管理纳入城市管理和社区管理体系，综合协调解决住宅小区物业管理中遇到的各类问题。

2、条块结合、属地负责原则。充分发挥街道（镇、园区）和社区在住宅小区物业管理工作中的主体作用，强化市行业主管部门的指导、协调和监督职能，进一步整合行政管理资源，落实管理责任，真正把住宅小区物业管理工作职责落到实处。

3、分类管理、政府调节原则。坚持市场化方向，商品住宅小区推行市场化物业服务；暂不具备市场化物业服务条件的老小区、拆迁安置房，由政府提供准物业服务，并积极创造条件向市场化物业服务过渡；加强政府管理，确保各类住宅小区物业管理“有人管事、有章理事、有钱办事”，加大公共管理和公共服务力度，有效解决业主自治管理职能缺失、住宅小区物业管理基础薄弱等问题。

二、工作职责

（一）市住房保障和房产管理局职责。

市住房保障和房产局是市政府对全市物业管理工作实施行业管理的职能部门，负责全市物业服务行业的管理、指导和监督，研究制定物业管理政策措施和行业服务标准，监管物业服务企业资质和住宅专项维修资金使用；负责全市街道（镇、园区）物业服务管理工作的指导和监督，负责牵头组织对街道（镇、园区）、市各相关部门物业管理相关工作情况的目标责任考核。

（二）街道（镇、园区）、社区职责。

街道（镇、园区）作为住宅小区物业管理工作的责任主体，负责辖区内住宅小区物业管理工作的领导和组织工作，落实综合协调管理职责；社区是在街道（镇、园区）领导下的住宅小区物业管理工作的实施主体。街道（镇、园区）、社区要负责将住宅小区物业管理工作纳入社区居委会工作的重要内容，融入社区综合管理；建立健全投诉受理和联动协调机制，受理调解本辖区物业管理方面的投诉；参与辖区物业管理招投标、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分，续筹与审核物业维修资金使用情况，检查考评物业服务质量，监管物业管理项目交接等工作；牵头组织业主大会召开和业主委员会选举，备案业主委员会选举结果，指导和监督业主大会、业主委员会日常运作，并对暂不具备市场化条件的住宅小区提供基本的准物业服务。

（三）各相关职能部门职责。

1、城市管理局。负责对物业管理区域内擅自搭建建（构）筑物的查处，负责对破坏绿化、道路等设施以及破坏房屋外立面等方面行为的查处；对物业管理区域内饲养家禽家畜行为的劝阻查处以及对乱设摊等行为进行查处；加强对物业管理区域内户外广告设施的日常管理和安全检查。

2、公安局。负责指导、督促物业管理企业和保安人员开展安全防范工作，指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设；消除物业管理区域内的治安隐患，及时查处治安案件，调解各类涉及治安管理的矛盾；加强对保安人员、外来人口和犬类的管理；负责物业管理区域内消防水源、消防设施、消防通道等与消防安全相关工作的监督管理。

3、规划局。负责新建住宅小区的统一规划，按规定配置各类公建配套设施；查处擅自改变房屋规划用途的行为，协同相关部门依法查处住宅小区内的违法行为。

4、建设局。负责对在建住宅施工过程中的质量监督和管理；协调处理房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾。

5、公用事业局。负责对物业管理区域内环境卫生、垃圾清运工作的检查、指导和监督；负责对物业管理区域内供水、燃气、排污下水道设施的竣工验收、维护修复和安全管理。

6、工商局。加强企业和个体经营登记审查，对未经规划管理部门批准或相关单位同意擅自将居住用房改变为非居住用房的场所和车库，不予核准登记；查处在住宅小区从事无照经营的行为。

7、物价局。负责全市物业服务收费的管理工作，制定和调整物业服务的收费标准和浮动幅度；对物业服务活动中的各项收费进行管理和监督检查，对违反物业服务收费政策的行为进行查处；受理物业服务收费政策咨询及投诉，协调解决因物业服务收费引发的矛盾和纠纷。

8、环保局。负责对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价文件审批和环境保护设施竣工验收；对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理，对违反环保法律法规的行为依法进行查处；对涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理。

9、质监局。负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察；查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违规行为。

10、财政局。负责筹措落实宜城街道拆迁安置小区物业费补助资金、宜城街道物业管理专项资金；负责落实物业服务企业税收地方留成部分的奖励返退。

11、民政部门。负责落实街道（镇、社区）、居委会对业主委员会的指导、监督和日常管理。

12、司法局。积极疏导、调解物业管理区域内的各类民间纠纷；组织开展物业管理相关法律法规的宣传教育活动。

13、市其它相关部门。要切实履行职责，强化协调配合，合力强化物业管理工作。

三、工作机构

（一）强化市住房保障和房产管理局行业管理职能。

市住房保障和房产管理部门要围绕加强物业管理工作，加强物业服务行业管理机构建设，建立健全行业管理政策措施和规章制度，切实履行行业管理职能。

（二）强化街道办事处（镇政府、园区管委会）物业管理机构建设。

1、街道办事处（镇政府、园区管委会）设立物业管理办公室。负责辖区内物业管理工作的组织、管理、服务、协调和监督检查，受理物业管理投诉。物业管理办公室由主任（镇长）兼任负责人。同时，配备一名社区工作能力较强的副主任（镇长）担任物业管理办公室常务副主任。

2、街道办事处（镇政府、园区管委会）设立物业管理服务中心。负责向暂不具备市场化物业服务条件的住宅小区提供有偿准物业服务，负责辖区内市民的物业应急服务。

3、派驻宜城街道社区管理中队。市城管执法局向宜城街道派驻社区管理中队，受市城管执法局和宜城街道办事处双重领导，实现城管队员社区全覆盖，确保“城管进社区”真正落到实处。

4、设立社区物业管理站。负责辖区内物业管理工作的具体组织实施。物业管理站由社区主要负责人担任负责人，社区民警、城管中队社区队员兼任物业管理站副站长，使社区居委成为居民住宅小区物业管理的责任主体、实施主体。

四、工作要求

（一）开展专项整治，解决突出问题。

1、开展物业管理达标活动。组织街道（镇、园区）开展街道、社区两级物业管理机构、人员配备、制度建设、职责落实等方面的达标创建活动，着力整治行政管理方面不到位的问题。深入调研，针对商品房开发小区，组织开展业主委员会、物业服务企业达标活动，切实整治业主委员会机构或功能缺失、物业服务企业服务不到位等问题。

2、完善老旧住宅小区配套设施。继续推进老小区改造工程、小区技防工程项目建设，组织实施“平改坡”三年计划，完善小区基础设施配套。对尚未落实社区用房、物业管理用房的小区，限期解决。

3、开展小区内物业管理违规行为整治活动。开展违章搭建专项整治工作，坚决遏制当前部分小区违章建设屡禁不止现象，同步研究建立长效机制，建立健全违章搭建巡查、发现、处理机制。专项整治小区物业管理混乱状况，逐步清理改变房屋使用性质和功能、违规装修房屋、侵占公共部位、毁绿占绿、等小区各类物业违章违规事件。

4、健全街道（镇、园区）、社区投诉纠纷处理和物业应急维修机制。街道（镇、园区）、社区建立住宅小区物业服务管理投诉受理制度和物业纠纷调解机制，确保物业纠纷及时有效得到处理。加强街道（镇、园区）物业应急维修服务站建设，设立应急维修热线电话，搭建反应快速的房屋维修和物业管理应急服务平台。

5、建立健全物业管理收费和有偿服务机制。修订完善《物业服务收费管理办法》，针对老小区、拆迁安置小区、商品住宅小区进一步明确物业管理和准物业管理的服务内容和收费标准，规范物业服务收费行为。研究措施办法，帮助物业服务企业适时组织开展对业主拖欠、拒交物业服务费问题的集中清欠行动。围绕“快审快结快执行”，积极探索司法诉讼对物业欠费问题的清欠支持机制。

（二）强化政策保障，完善考核激励体系。

1、加大政策支持力度。对宜城街道物业服务属地化管理工作，市财政设立专项资金进行保障。严格执行住宅专项维修资金征收制度，确保应收尽收。推进物业管理履约保证金制度的实施，用于对物业服务企业违约行为的处罚和弃管小区的善后处理。完善住宅小区房屋质量保证金使用和管理办法，确保住宅保质期内的房屋维修纠纷得到及时有效解决。研究实施物业服务企业税收地方留成部分返退奖励办法和操作意见，鼓励物业服务企业提高服务水平。

2、完善考核激励体系。市住房保障和房产管理局要研究实施对街道（镇、园区）物业管理工作、市场化物业服务企业的考核制度。街道（镇、园区）要研究完善加强属地化物业服务管理工作的各项规章制度和考核体系。研究实施扶持激励政策，扶持发展管理理念先进、有品牌、有信誉的物业服务企业。

（三）广泛宣传发动，形成浓厚氛围。

1、加强宣传引导。各级各部门和各类媒体要把物业管理工作的宣传作为加强我市物业管理工作的重要举措，围绕增强业主消费意识和物业服务企业的服务意识，加大宣传力度，有效提升社会各界对加强物业管理服务工作的认识、认知和认同，强化舆论导向，加强舆论监督，营造浓厚氛围。

2、发挥党员干部模范带头作用。积极倡导党员干部、机关事业单位职工带头遵守业主公约，自觉遵守住宅小区物业管理的相关规章制度，自觉行使和履行业主的责任和义务，积极维护物业管理秩序。

3、严格依法管理。市各相关职能部门要切实履行职责，加强监督检查，确保管理服务到位。对住宅小区物业管理中出现的违法行为，市有关部门要依法及时查处、严肃处理。

宜兴市人民政府

二〇一〇年三月三十日