《宜兴市物业管理办法》已经 2009年3月30日市政府第19次常务会议讨论通过，现予发布，自2009年5月1日起施行。

市长：王中苏

二○○九年四月十九日

宜兴市物业管理办法

第一章 总　则

第一条 为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。本行政区域内各类物业按下列规定实施分类管理：

（一）新建住宅区和配套设施齐全的原有住宅区，应当实行物业管理；

（二）配套设施不齐全的原有住宅区，通过整治逐步创造条件，推行物业管理。未实行物业管理前，由各镇人民政府、园区管委会、街道办事处（以下统称属地政府）根据住宅区的实际情况，实行专项物业服务；

（三）配套设施齐全的机关、学校、商业、工业区等非住宅物业，推行物业管理。

第三条 市建设行政主管部门（以下简称市建设部门）是本市物业管理行政主管部门，其下设的市物业管理机构负责本市物业管理的日常监督管理工作。

市规划、城管、环保、工商、物价、公安、财政等有关职能部门，应当按照各自职责分工，协同实施本办法。

第四条 属地政府应当按照属地管理的原则，明确相关机构负责物业管理工作，加强对本地区物业管理的指导、监督、管理，将物业管理工作纳入社区综合管理范畴。

第五条 市人民政府扶持物业管理行业逐步建立专业化、社会化和市场化的管理机制，提高物业管理水平。物业服务企业享受促进服务业发展的相关优惠政策。

第二章 业主及业主大会

第六条 业主通过业主大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主数量较少的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。

第七条 在物业管理活动中，业主的权利、义务和业主大会、业主委员会应当履行的职责，按照国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》有关规定执行。

第八条 一个物业管理区域只成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。物业管理区域具备有下列情形之一的，应当成立业主大会：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域总建筑面积50％以上；

（二）已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域总建筑面积30％不足50％，但使用已超过一年的。

只有一个业主，或者业主数量较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第九条 物业管理区域符合本办法第八条第一款所列情形之一的，建设单位应当及时向市建设部门提出成立业主大会的书面报告，并提供业主清册、物业建设面积、物业出售并交付使用时间等文件资料。建设单位未及时报告的，经20％以上（含20％）的业主联名提议也可以直接向市建设部门提出成立业主大会的书面要求。

市建设部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后，应当会同属地政府指导业主推荐产生首次业主大会筹备组成员，组成首次业主大会筹备组（以下简称筹备组）。

筹备组由业主、建设单位和属地政府等代表组成，筹备组人员的人数应当是5至15名的单数。筹备组组长由属地政府派员担任。筹备组组成人员确定后，应当在物业管理区域内公告，公告时间不少于7日。

第十条 筹备组应当做好以下工作：

（一）确定首次业主大会召开的时间、地点、形式和内容；

（二）参照市建设部门制订的示范文本，拟定业主大会议事规则草案和管理规约草案；

（三）确认业主身份和业主在首次业主大会上的投票权数；

（四）通过直接提名或者采取10％以上的业主联名推荐等方式确定业主委员会成员候选人；

（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

第十一条   筹备组自成立之日起30日内，在市建设部门和属地政府指导下，召开首次业主大会，讨论通过业主大会议事规则和管理规约等内容，并选举产生业主委员会。

首次业主大会筹备费用由物业建设单位承担。

第十二条  业主大会分定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）有20％以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，市建设部门和属地政府应当督促业主委员会召开业主大会临时会议。

第十三条  业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，必要时也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开。

采用集体讨论形式时，业主数量较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议，业主代表应当持有其所代表业主的书面委托意见。到会业主代表所代表的业主拥有的物业管理区域内的专有部分要占建筑物总面积的过半数，且所代表的业主人数要占总业主人数的过半。

采用书面征求意见形式时，应当将征求意见书送交每一位业主并及时在物业管理区域内公示。返回意见的业主所拥有的物业管理区域内的专有部分要占建筑物总面积的1/2以上，且人数要占总业主人数中过半。

第十四条  业主大会由业主委员会召集主持。业主委员会应当于会议召开15日前通知全体业主，并将会议主要议题、方式、时间等内容在物业管理区域内公告。

住宅物业管理区域的业主大会会议，应当事先告知市建设部门、属地政府。市建设部门、属地政府可以派人列席会议。

需要物业服务企业列席业主大会会议的，物业服务企业的负责人或者其书面委托代理人应当列席会议。

第十五条  下列事项由业主共同决定，并在业主大会上审议通过：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；

（八）审查业主委员会和物业服务企业的工作报告；

（九）改变和撤销业主委员会的不当决定；

（十）决定业主大会诉讼事宜；

（十一）决定本物业管理区域内有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主大会决定前款第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上业主和占总业主人数2/3以上同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十六条  业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，对业主大会负责，维护全体业主的合法权益，并按规定履行下列职责：

（一）召集和主持业主大会；

（二）拟订管理规约草案、业主大会议事规则及其修订草案并报业主大会通过；

（三）经业主大会批准，选聘或者解聘物业服务企业，并经业主大会对合同条款审查同意后，负责与物业服务企业订立、变更或者解除物业服务合同；

（四）经业主大会批准，负责维修资金的管理和使用，当维修资金不足时，进行续筹；

（五）审定物业服务企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施；

（六）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业服务企业的管理服务活动；

（七）执行业主大会的有关决定；

（八）接受业主、业主大会、市建设部门和属地政府的监督；

（九）督促业主和使用人遵守管理规约和有关规定；

（十）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

业主委员会委员的人数应当是5至15名的单数，业主委员会委员每届任期3年，可以连选连任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主委员会可以聘用专职或兼职执行秘书。

第十七条  业主委员会委员应当符合下列条件：

（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

（二）遵守国家法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、管理规约、模范履行业主义务，按时交纳物业服务费用；

（四）热心公益事业，自愿为业主服务，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

（五）具有一定组织能力，具备必要的工作时间；

（六）本人不得在本区域物业服务企业中任职。

第十八条  业主委员会委员有下列情形之一的，其业主委员会委员资格终止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域内业主的；

（二）无故缺席业主委员会会议连续3次以上的；

（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（四）有犯罪行为的；

（五）辞职获准的；

（六）拒不履行业主义务的；

（七）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

业主委员会委员辞职，必须提前２个月向业主委员会或者业主大会提出书面辞呈。

业主委员会委员缺额按业主大会议事规则补选，但缺额人数达业主委员会委员半数以上的，应当召开业主大会重新选举。

业主委员会委员资格终止或者被补选为业主委员会委员的，业主委员会应当在本物业管理区域内予以书面公告。

第十九条  业主委员会自选举产生之日起30日内，应将业主大会成立情况、业主大会议事规则和业主委员会委员名单等材料向市建设部门备案。

市建设部门对依法选举产生的业主委员会出具业主委员会备案证明和印章刻制证明。

业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当按照本条第一款规定重新备案。

第二十条  业主委员会在任期届满的2个月前，应当告知市建设部门。市建设部门会同属地政府要及时指导业主委员会组织召开业主大会会议进行业主委员会换届选举。

新一届业主委员会产生之日起10日内，原业主委员会应当将其保管的有关资料、印章及财物等移交给新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

第二十一条       业主大会、业主委员会作出的决定应当予以公布，对物业管理区域内的全体业主和使用人具有约束力。

业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤消。

业主大会或业主委员会作出的决定违反法律、法规的，市建设部门或属地政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十二条       业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

第二十三条       业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；可以从物业共用部位、共用设施设备经营收益中支付，也可以由全体业主按各自占有面积分摊。经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。

第二十四条       业主大会、业主委员会应当积极配合公安等相关职能部门，与属地政府相互协作，共同做好维护物业管理区域的治安秩序、环境卫生等相关工作。

业主大会、业主委员会应当配合相关社区居委会依法履行自治管理职责，社区居委会也应当支持业主大会、业主委员会依法开展工作。业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区居委会，并认真听取社区居委会的建议。

第二十五条       实行物业管理的区域，可以建立由属地政府、公安派出所、社区居委会、业主委员会、物业服务企业等相关单位参加的联席会议制度。联席会议由物业属地政府主持，协调处理有关物业管理矛盾、纠纷等事宜。需处理事宜涉及其他职能部门的，相关职能部门应当参加联席会议。

第三章 前期物业管理

第二十六条       建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当向市建设部门提出划分物业管理区域的要求。

市建设部门应当自收到要求之日起15日内按照物业的相对独立封闭、共用设施等情况划定物业管理区域。

第二十七条       住宅物业建设单位应当按照不少于住宅物业管理区域物业总建筑面积的４‰无偿提供物业管理服务用房，且不得低于40平方米，其所有权属该物业管理区域内全体业主共同所有。建设单位应当在规划设计时向市建设部门就物业服务用房的面积、位置征求意见。

新建经济适用、拆迁安置和其他保障性住房，按规划确定该住宅区域配套建设商业服务用房的，其物业服务用房按该区域物业总建筑面积的8‰配置，其中5‰为商业服务用房，由政府出资，不纳入住宅开发建设成本，其产权归政府所有，由政府无偿交由物业服务企业经营，其经营收入用于补贴该区域物业管理公共服务费用。

市国土、规划、建设等部门要严格把关和审批，不得随意降低物业服务用房和配套设施的标准。物业服务用房和按国家有关规定纳入配套建设的物业共用设施设备应当与新建物业同步设计、同步施工。建设单位移交的物业服务用房用作办公用房的应作适当装修，具备正常使用功能。

其他物业的物业管理服务用房参照第一款标准执行。

第二十八条       建设单位在物业预（销）售前，应当通过招标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理；投标人少于3个或者规模较小的物业，经市建设部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第二十九条       建设单位应当和前期物业服务企业签订书面前期物业管理服务合同，制定临时管理规约。前期物业管理服务合同和临时管理规约，应当在物业销售前告知市建设部门。

同一物业管理区域内，前期物业管理服务合同中涉及物业购买人共同利益的约定应当一致。

第三十条  通过招投标方式确定前期物业服务企业的，其前期物业服务收费标准应当报市价格主管部门备案。采用协议方式选聘前期物业服务企业的，其前期物业服务收费标准应当报市价格主管部门批准。

第三十一条       房屋出售交付之日的当月及以前发生的物业管理服务费用，由建设单位承担；房屋出售交付之日次月起发生的物业管理服务费用，由房屋购买人按前期物业管理服务合同及临时管理规约承担。

第三十二条       建设单位申请房屋预（销）售许可证时，应当提交物业管理服务用房的室号、面积和物业共用设施设备的相关资料。

建设单位与房屋购买人订立房屋销售合同时，应当将前期物业管理服务合同、临时管理规约和房屋购买人应当享有的物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备数量质量等情况，作为房屋销售合同的附件，并将前期物业服务企业基本情况告知房屋购买人。

房屋购买人在与建设单位订立房屋销售合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

建设单位向房屋购买人交付房屋时，应当将物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备等一并交付查验。

建设单位向前期物业服务企业移交物业时，应将物业总平面图、建筑结构设计图、地下管网图、有关设施设备的使用和维护资料、物业竣工验收资料等工程建设技术资料与前期物业服务企业一并办理移交手续。

第三十三条       前期物业服务企业承接物业时，应当对物业管理区域内物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备等数量质量情况进行查验，并查明供水、供电、供气、供热、路灯、通讯、有线电视等相关管线和设施设备与有关单位的移交情况和相关移交手续。

物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备达不到数量质量要求，且未经移交验收或验收不合格的，建设单位不得交付，前期物业服务企业不得接管。

业主委员会成立后，前期物业服务企业应当将物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备等的查验情况报告业主委员会并按规定移交相关资料。

第四章 物业管理服务与费用

第三十四条  物业服务企业应当依法取得物业服务企业资质，并在资质等级许可范围内从事物业管理活动。

物业服务企业应当配备相应的物业管理专业人员和其他相关专业技术人员。专业人员和其他专业技术人员应当按照国家规定取得相应职业资格证书后，持证上岗。

在物业管理活动中，物业服务企业的权利、义务按照《江苏省物业管理条例》等相关法律法规的规定执行，并在物业服务合同中约定。

第三十五条       一个物业管理区域只能由一家物业服务企业实施物业管理，物业服务企业由业主大会决定选聘。

物业管理服务合同签订前，业主委员会应当将下列事项在本物业管理区域内公示，听取业主意见，接受业主监督。经业主大会同意后，负责与物业服务企业签订物业管理服务合同：

（一）聘请物业服务企业的方式；

（二）拟聘请的物业服务企业基本情况；

（三）拟订立的物业管理服务合同草案。

物业管理服务合同应当参照市建设部门提供的示范文本，对物业管理服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

物业管理服务合同应当在生效后15日内、终止或者解除前30日，告知市建设部门和属地政府。

第三十六条       物业管理服务合同中的物业管理服务事项主要包括以下内容：

（一）物业共用部位和共用设施设备的日常养护和管理；

（二）物业管理区域内共用部位的保洁；

（三）公共绿地、花草树木等的养护管理；

（四）协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、设置安全警示标志、进行消防和交通等事项的安全防范；

（五）物业装饰、装修的安全事项约定、垃圾清运等管理服务；

（六）物业档案的管理；

（七）双方约定的其他事项。

业主委员会经业主大会同意，可以与物业服务企业约定前款内容以外的其他服务项目；物业服务企业也可以直接向业主和使用人提供物业管理服务合同以外的其他服务项目，业主和使用人对物业服务企业提供的其他服务有自主选择权。

物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域的全部物业管理整体委托给他人。

第三十七条       业主委员会应当在物业管理服务合同到期的3个月前，组织召开业主大会会议，就物业管理服务合同是否延续作出决定，并提前2个月将决定书面通知物业服务企业。

业主大会决定重新选聘物业服务企业或者物业服务企业不愿延续物业管理服务合同的，业主委员会应当在2个月内组织选聘新的物业服务企业。

物业管理服务合同到期后，选聘新的物业服务企业工作仍未完成的，业主委员会与原物业服务企业协商一致，可以签订期限不超过6个月的临时物业管理服务合同，但是，临时物业管理服务合同期限未满，而业主委员会与新选聘物业服务企业签订的物业管理服务合同生效的，临时物业管理服务合同终止，但必须提前告知原物业服务企业。

第三十八条       经业主大会批准，由业主委员会解聘的物业服务企业应当在接到解聘通知7日内退出该物业管理区域，并完成向业主委员会或者新聘的物业服务企业移交全部物业管理档案资料，预收的有关费用、物业管理服务用房和物业共用设施设备等工作。

第三十九条       物业管理服务费用标准的确定，应当遵循合理、公平、公开以及与物业服务企业服务等级、服务内容相适应的原则。

第四十条  物业管理服务费用应当区别不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅物业管理服务费实行政府指导价，具体标准由业主委员会经业主大会同意后，在市价格主管部门公布的政府指导价范围内，与物业服务企业在物业管理服务合同中约定。实行等级收费的普通住宅，遇市价格主管部门定期公布调整物业服务等级收费标准的，则物业管理服务费应作相应调整。

非普通住宅及商住楼、写字楼、工业园区等物业管理服务费实行市场调节价。其收费标准的确定，未产生业主委员会的，由建设单位或者物业服务企业与物业买受人在物业管理服务合同中约定；已产生业主委员会的，由业主委员会经业主大会同意后，与物业服务企业在物业管理服务合同中约定。

政府指导价由市价格主管部门会同市建设部门共同确定，及时公布。

第四十一条       物业服务企业根据业主的委托提供物业管理服务合同以外的服务项目，服务费用由双方约定。

第四十二条       物业管理服务费由物业服务企业按照物业管理服务合同约定的收费项目和标准向业主收取，收费项目和标准应当向全体业主公布。已竣工但建设单位尚未出售、出租的物业，其物业服务费由建设单位全额交纳；交付使用但业主尚未入住的物业，业主应事先向物业服务企业书面申报，自申报起次月至入住始当月期间的物业管理服务费按不低于70%的标准缴纳。

物业服务企业已接受委托实施物业管理并相应收取服务费的，其他部门和单位不得再向业主或者物业使用人重复收取相关费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业管理服务费的，从其约定，但业主负连带缴纳责任。

第四十三条       物业管理区域内，供水、供电、供气、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十四条       物业管理服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。

采取酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金的收支情况。物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务资金进行年度预决算和对物业服务费用的收支情况进行审计。

第四十五条       物业管理区域内，发生违反管理规约的行为，物业服务企业应当制止，并协助业主委员会进行纠正。

对违反有关治安、环保、消防、交通和物业使用等方面法律、法规、规章规定行为的，物业服务企业在制止的同时，应当及时向有关行政管理部门报告。

第四十六条       市建设部门应当建立投诉受理制度。市建设部门接到投诉后，应当在7日内作出是否受理的答复。对决定受理的，应当进行调查、核实，并自受理投诉之日起30日内，将处理意见回复投诉人。投诉事项属于其他部门管理职责的，市建设部门应当及时告知或移送市各相关部门依法处理。

投诉人对市建设部门的处理意见有异议的，可以向无锡市物业管理行政主管部门提出书面复核要求。

第五章 物业的使用与维护

第四十七条       业主依法享有的物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

建设单位能够证明其享有所有权的房屋及其他附属设施、场所，方可出租、出售。

第四十八条       物业管理区域内禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构或主体结构，擅自改变房屋外观；

（二）擅自改变房屋及附属设施用途；

（三）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设备；

（四）擅自搭建建筑物、构筑物；

（五）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；

（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物或者发出超标准的噪声和振动；

（七）未经批准摆摊设点；

（八）无序停放车辆；

（九）在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（十）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；

（十一）妨碍消防通道、设施的正常使用；

（十二）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

第四十九条       业主或者使用人进行物业装饰装修，应当告知物业服务企业，办理登记手续，签订装修装饰协议。业主或者使用人应当遵守国家和本市的有关规定，遵守管理规约和装饰装修协议的约定。涉及房屋结构安全的装饰装修应按《无锡市城市房屋安全管理条例》的规定，在办理登记手续前取得房屋结构改造安全许可。

物业服务企业应当将物业装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或物业使用人，并对物业装饰装修活动实施监督。物业服务企业发现违反装饰装修规定或约定的，应当立即劝阻、制止，并督促改正。对已造成物业危害后果或者经劝阻、制止拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报告有关行政主管部门依法处理。

物业服务企业违反有关装饰装修规定的，业主或者业主委员会应当及时报告有关行政主管部门依法处理。

第五十条  业主、业主委员会和物业服务企业应当对其负有维护责任的物业定期维修养护。

当物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护；责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意或者直接按照管理规约的约定，可以由物业服务企业维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。

物业维修养护时，相关业主和物业使用人必须给予配合，因拒绝配合造成物业损坏或者财产损失的，责任人应当负修复或者赔偿责任。

第五十一条       供水、供电、供气、供热、路灯、通讯、有线电视等管理单位，应当依法承担物业管理区域相关管线和设施设备的维修、养护责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应提前5日通知业主委员会或者物业服务企业，并与其签订协议，属抢修、急修的应及时通知，过后补办手续。施工单位应当负责施工安全，并按协议约定及时恢复受损部位原状、清除施工垃圾。

第五十二条       物业管理区域内的机动车停车场、库，应当首先满足本物业管理区域内的业主和非业主使用人使用，否则不得向本物业管理区域外的单位和个人转让或出租。购买的车库、车位应当用于停放车辆。除小区设置专业停车场的，大型车辆不得在小区停放。

业主、非业主使用人需要承租尚未出售的停车库、车位的，建设单位应当出租，其车库、车位租赁费实行政府指导价。

第五十三条       利用物业管理区域内的道路、场地等停放车辆的，应当经业主大会同意，车辆停放应当有序，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得损毁绿化等公共设施，其收费标准由业主大会或业主委员会决定。小区内局部区域确需将绿地改造为停车场地的，应当由业主大会决定，且改造方案需经市绿化、规划等主管部门批准后方可实施。

第五十四条       经相关业主、业主大会同意或者根据物业管理服务合同约定，利用物业共用部位、共用设施设备进行有偿服务活动的，其收入应当分类记账、单独核算，扣除运行成本、代办费用后，主要用于补贴物业管理公共服务费和补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，经营收支情况应当定期向全体业主公布。

业主大会成立前，属地政府应当对属地物业管理区域的物业服务用房的使用情况进行管理和监督。

第五十五条       专项维修资金的管理和使用按照市人民政府有关规定执行。

第六章 法律责任

第五十六条       业主、物业使用人未按照物业管理服务合同约定缴纳物业管理服务费，经物业服务企业催交仍不交纳的，物业服务企业可以按每日万分之五加收滞纳金；业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼或者申请仲裁。

第五十七条       前期物业服务企业违反本办法规定，擅自接管不符合要求的物业管理区域的，由市建设部门责令限期改正，并可处1万元以下罚款。

第五十八条       违反本办法规定，未取得资质证书从事物业管理的，由市建设部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第五十九条       违反本办法规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资质证书的人员从事物业管理活动的，由市建设部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十条    违反本办法规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由市建设部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

第六十一条       违反本办法规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由市建设部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

第六十二条       违反本办法规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由市建设部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十三条       违反本办法规定，不移交有关资料的，由市建设部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，并处1万元以上10万元以下的罚款。

第六十四条       违反本办法规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由市建设部门责令限期改正，处委托合同价款的30%以上50%以下的罚款；情节严重的，提请颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十五条       违反本办法规定，有下列行为之一的，由市建设部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

第六十六条       业主委员会委员违反法律、法规规定或者超越权限擅自作出决定，侵害业主合法权益，造成损失的，应当承担相应的法律责任。

第六十七条       违反本办法规定依法应当由市建设部门以外的其他行政管理部门处罚的，由相应的行政管理部门根据有关法律法规的规定予以处罚。

第六十八条       市建设部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第七章 附　则

第六十九条       本办法中有关专业用语的含义：

（一）物业，是指各类房屋及其附属的设施设备和相关场地。

（二）业主，是指物业的所有权人。

（三）物业使用人，是指物业的承租人和合法使用物业的其他人。

（四）物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地、绿化进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

（五）入住：是指业主或物业使用人在室内堆放、存放各类物品或进行各类装饰装修而实际开始使用房屋的行为。

（六）共用部位，是指住宅主体承重结构部位（包括基础，内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

（七）共用设施设备，是指物业管理区域内由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、单元防盗门、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池井、非经营性停车场（库）、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

（八）专项维修资金，是指住宅共用部位共用设施设备维修资金。

第七十条  本办法自2009年5月1日起施行。《宜兴市物业管理暂行办法》（市政府令第69号）同时废止。