各镇人民政府，环科园、经济开发区管委会，市各街道办事处，市各办局，市各直属单位：

为规范建设用地使用权转让及变更登记行为，维护土地市场秩序和土地权利人的合法权益，促进土地的节约集约利用，根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等相关法律、法规，现就本市建设用地使用权转让管理规定如下：

一、建设用地使用权转让的含义及范围

建设用地使用权转让包括国有建设用地使用权和集体建设用地使用权的转让。

国有建设用地使用权转让，是指依法取得国有土地使用权的土地使用权人通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权转让给他人的行为。

集体建设用地使用权转让，是指农村集体建设用地使用权人按规定将集体建设用地使用权转移给他人的行为。

二、建设用地使用权转让条件

（一）建设用地使用权转让必须具备下列条件：

1、取得合法的土地使用权，并经依法登记领取土地使用证；

2、已开发建设的面积必须占应动工开发建设总面积的三分之一以上，或者已投资额占总投资额的百分之二十五以上；

3、下列土地使用权转让还必须符合相应的条件：

（1）转让以出让方式取得的土地使用权、且享受出让金优惠的，转让该土地使用权时应按原优惠份额等量补缴土地出让金；

（2）转让以租赁方式取得土地使用权的，须按合同约定缴清已使用年限的土地租金；

（3）转让以划拨方式取得土地使用权的，按住宅用地和非住宅用地区别对待：①住宅用地使用权转让时，应按《市政府关于划拨住宅用地上市交易收取土地收益金的通知》（宜政发[2000]第283号）中所规定的标准缴纳土地收益金。②非住宅用地使用权转让时，受让方符合划拨供地条件的，直接办理权属变更手续。不符合划拨供地条件的，依法收回土地使用权后，重新办理供地手续；

（4）因企业破产、兼并等导致集体建设用地使用权转让的，必须经集体土地所有权人同意。

（二）土地使用权转让时，相关合同、文件规定的权利和义务随之转移，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

（三）土地使用权转让后，未经批准，不得改变原约定的土地使用条件。

（四）闲置土地或其他未按出让合同约定开工建设的土地，经市政府批准同意转让的，受让方新投资的项目必须符合城乡规划、国家产业政策和环保要求等，投资强度、容积率、建筑密度均不得低于规定标准。

（五）有下列情形之一的建设用地使用权不得转让：

1、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制土地使用权的；

2、土地权属有争议，或已办理土地使用权异议登记的；

3、未足额缴纳土地出让金、土地使用税等税费的；

4、闲置土地经认定应当依法收回土地使用权的；

5、违法用地未经处理的；

6、未依法领取土地使用权证书的；

7、其他不符合土地使用权转让条件的。

三、建设用地使用权转让涉及的税费管理

（一）原享受减、免、缓或政府奖励等优惠政策的出让土地，必须在补缴相应份额的土地出让金后方可转让。出让土地享受的优惠份额，由相关镇（园区、街道）或主管部门根据土地出让时实收土地费用金额结合土地出让合同约定的出让金金额确定，并报市财政部门审核。

（二）土地使用权转让时，必须依法缴纳土地交易契税、营业税和土地增值税等，同时原用地者欠缴的税费必须全额补缴。

（三）在转让双方依法缴纳相关税费、取得相关凭证后，市国土资源部门方可办理土地使用权变更登记手续，颁发土地使用权证书。

四、建设用地使用权转让办理程序

（一）国有建设用地使用权转让办理程序

1、土地使用权转让双方填写土地使用权转让申请表，签订转让协议；

2、镇（园区、街道或市主管部门）进行初步审核，对属于优惠出让的地块，明确优惠份额及需补缴土地出让金的金额，并报市财政部门核准；

3、市国土资源部门对转让申请进行全面审核，并将审核意见报市人民政府审批。其中：拟转让的土地属出让土地的，由市国土资源部门组织地价评估，交易双方申报的地价低于评估地价20%的，政府可行使优先收购权；拟转让的土地属经营性用地的，由市审计部门对该土地使用权取得成本及增值情况进行审计，审计结果作为有关税费征缴的依据；受让方确需改变原约定的土地使用条件，或拟转让的土地属闲置土地、或未按出让合同约定开工建设的，必须先经市规划部门审核同意；

4、对市政府批准的土地使用权转让，由市财政部门收取土地交易契税、补收原优惠的出让金等，并出具相关凭证；由市地税部门收取或补收土地交易营业税、土地增值税、土地使用税、城建税及教育费附加等相关税费，并填发“宜兴市土地权属变更完税情况证明”；

5、土地使用权转让双方凭相关凭证到市国土资源部门办理土地使用权变更登记，并由受让方申领土地使用权证书。

（二）集体建设用地使用权转让办理程序

1、集体建设用地转让双方持土地权属证明等有关文件资料，到所在地国土资源管理所（分局）或市行政服务中心办理集体土地使用权转让申请手续；

2、经国土资源管理所（分局）初审、市国土资源部门审核、市人民政府批准后，转让双方先到所在地地税分局缴清相关税费，并领取“宜兴市土地权属变更完税情况证明”，再到市国土资源部门办理土地使用权变更登记，领取土地使用权证书。

五、依法加强和规范对建设用地使用权转让的管理

规范建设用地使用权转让，是做好新形势下土地管理工作、促进节约集约用地、提高土地利用效率的迫切需要和有益实践。市国土资源、财政、地税、规划、审计等职能部门要认真履行职责，严格依法行政，密切协调配合，优质高效服务，确保建设用地使用权转让规范、有序地进行。各镇（园区、街道）和相关主管部门要按照“守土有责”的要求，认真做好初审把关、政策宣传、矛盾调处等工作，为建设用地使用权转让提供良好的基础条件。对建设用地使用权转让过程中出现弄虚作假、失职渎职等行为的单位和个人，将依法依纪严肃处理。