各镇人民政府，环科园、经济开发区管委会，市各街道办事处，市各办局，市各直属单位：

为进一步加强全市拆迁安置小区物业管理工作，加快建立健全长效管理机制，提升物业服务标准化和规范化水平，切实维护业主和物业服务企业的合法权益，不断改善安置小区居住生活环境，努力构建和谐社会，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和《宜兴市物业管理暂行办法》等有关规定，结合我市实际，现提出以下意见：

一、加强拆迁安置小区规划、建设、管理

1、建造拆迁安置小区应当按照土地出让的各项指标、条件，在规划、建设、管理的各个环节充分考虑后期物业管理的需要，满足拆迁安置小区物业管理的基本条件。

2、全市拆迁安置小区要严格按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则，实行集中建设、统一管理，不得降低拆迁安置小区的建设标准，不得随意降低物业管理配套用房和设施的标准，市国土、规划、建设等部门要严格把关和审批。

3、房地产开发企业要按规划设计要求，完善拆迁安置小区的配套功能和服务设施，落实物业管理、社区建设等配套用房，按有关规定做好房屋维修资金交缴和小区物业移交验收接管工作，及时做好小区物业保修期内的维修工作。要按规定对物业管理用房进行适当装修,使其具备正常使用功能。

4、房地产开发企业与业主签订房屋销售合同时，要将临时管理规约和前期物业服务合同作为销售合同的附件同时签订。

5、新建拆迁安置小区竣工验收后，房地产开发企业初次向物业服务企业移交该小区时，交接双方应签订市物业管理机构提供的《宜兴市新建住宅小区物业移交验收接管协议书》，明确双方的权利义务。

6、物业服务企业与业主双方要签订规范的物业服务协议，明确双方权利义务关系。物业服务企业要健全各项管理制度，按标准配备各类管理服务人员；要按有关规定和合同约定，公示服务内容、收费标准，接受业主、业主委员会的监督。

7、拆迁安置小区物业服务标准等级，以《无锡市普通住宅物业管理服务简明标准》规定的“二级服务标准”为基本服务标准等级（合同另有约定二级以上的除外），其服务内容包括：物业管理区域内的公共环境卫生保洁服务，共用部位、共用设施设备的维修养护管理，装饰装修管理，园林绿化养护，公共秩序管理，各类档案资料管理。

二、落实拆迁安置小区物业管理工作责任

1、全市拆迁安置小区物业管理工作，按照“条块结合、以块为主”的原则，实行属地管理。

2、各镇、园区、街道要按照属地管理的原则，负责通过招投标选聘物业服务企业或组建具有独立法人资格的物业服务企业，做好辖区内所有拆迁安置小区的物业管理工作；组织拆迁安置小区的业主筹建业主大会、成立业主委员会；加强对辖区内拆迁安置小区物业管理工作的组织领导、监督管理和协调服务。

3、各镇、园区、街道要把拆迁安置小区的物业管理纳入社区综合管理范畴，积极发挥社区居委等基层组织的作用，会同市物业管理机构协调处理物业服务企业、业主委员会、业主之间以及业主与业主之间的矛盾和纠纷，及时调查处理投诉。

4、市建设行政主管部门是全市拆迁安置小区物业管理工作的行业主管部门，市物业管理机构具体负责拆迁安置小区物业管理工作的业务指导和监督管理。市公安、城管、工商、物价等其他有关职能部门要切实履行部门职能，积极受理相关业主和单位的投诉、举报，及时做好调查处理工作。

三、加快建立健全拆迁安置小区物业管理长效机制

1、市建设行政主管部门和各镇、园区、街道要加强对物业服务企业的指导和监督，进一步规范服务企业的服务行为，切实提高物业服务企业的自身素质与服务水平，以服务促收缴，逐步提高物业管理费收缴率。同时要加强宣传，不断提高业主缴费意识，逐步使拆迁安置小区的物业管理工作走上健康发展轨道。要积极发挥社区居委的作用，支持配合物业服务企业工作。要充分发挥业主委员会的作用，强化小区管理。

2、宜城街道范围内的拆迁安置小区（小区名单见附件），在进一步加强服务、提高业主物业管理费收缴率的基础上，按以下标准由市财政实施补贴：

（1）2008年1月1日前交付使用的拆迁安置小区，按每月每平方米0.15元的标准实施补贴，从2008年起补贴5年（已预收物业管理费的拆迁安置小区在此期间预收期满的，自预收期满之日起补贴至2012年底）。

（2）2008年1月1日后交付使用的拆迁安置小区，在按照无锡市二级服务标准预收两年（每月每平方米0.25元）的情况下，按每月每平方米0.15元的标准实施补贴，从第三年起补贴3年。

3、 要建立健全拆迁安置小区物业管理监督检查制度，由市建设行政主管部门牵头，会同市财政、宜城街道按照《无锡市普通住宅物业管理服务简明标准》规定的“二级服务标准”或合同约定的标准定期对宜城街道范围内的各拆迁安置小区进行检查考核，考核结果达到相应物业管理标准的，对相应物业服务企业给予补贴。具体款项由市财政每半年一次拨付到宜城街道，补贴资金必须专项用于本拆迁安置小区的物业管理。

4、宜城街道范围之外的拆迁安置小区物业管理费补贴，由小区所在地各镇、园区、街道财政负责，其补贴标准参照宜城街道补贴标准执行，经考核达到相应服务标准后，通过以奖代补的形式奖励给物业服务企业。

5、持有市民政部门发放的《宜兴市最低生活保障金领取证》的业主，经业主申请，社区居委会报各镇、园区、街道审核，小区张榜公示后，可免交物业管理费。免交的费用由各镇、园区、街道财政负责补贴给物业服务企业。

6、供水、供电、供气、电信、有线电视、环卫服务、城管等部门、单位，除向物业管理区域内最终用户收取费用外，不得向小区物业服务企业或单位收取其他费用。

拆迁安置小区物业管理工作的成效不仅直接影响城市环境和形象，事关广大业主的切身利益，而且也是构建平安、和谐宜兴，推动宜兴经济又好又快发展的重要内容。市各有关部门和各镇、园区、街道要高度重视，将之摆上重要位置，加强组织领导、加强监督管理、加强措施研究，切实提升我市拆迁安置小区物业管理的工作水平，努力为业主创造更加良好的生活环境。市各有关部门和各镇、园区、街道要加大物业管理工作的宣传，教育和引导广大业主依法行使权利、履行义务，自觉执行业主大会的决议、决定，遵守小区管理规约和物业管理有关规定，提高对物业服务有偿性的认识，按时交费，共同营造良好的小区生活环境。

本意见自2008年1月1日起施行。

附：《无锡市普通住宅物业管理服务简明标准》物业管理二级服务标准